اول در خصوص این موضوع که مستحق للغیر درآمدن ملک یا زمین مورد معامله به چه معناست و سپس در خصوص کاربرد دو رای وحدت رویه شماره 733 و 811 بررسی صورت می گیرد و نهایتا تفاوت این دو رای عنوان می شود.
مستحق للغیر درآمدن ملک یا زمین
در صورتی که معامله‌ای صورت گیرد و مال مورد معامله به هر دلیلی متعلق به فروشنده نباشد و به اصطلاح مستحق للغیر درآید، این معامله دچار ایراد است و خریدار نمی تواند ملک را به ملکیت خود درآورد؛ برای مثال ملکی که به موجب مبایعه نامه عادی به دیگری منتقل شده و نهایتا زمانی که جهت اخذ سند رسمی استعلامات لازم صورت می گیرد و طی استعلامات در می یابند که ملک متعلق به منابع طبیعی می باشد و فروشنده نیز امکان فروش این ملک را نداشته است.
در گذشته زمانی که چنین اتفاقی رخ می داد، خریدار، ناچار بود علیه فروشنده طرح دعوی مطالبه ثمن نماید و علاوه بر این خسارات را هم ضمیمه دادخواست خود مطرح کند، به امید اینکه بتواند خسارات ناشی از کاهش ارزش پول خود را دریافت کند.
رای 733 و 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور به چه منظور صادر شده است؟
با توجه به اینکه ارزش پول در کشور تحت تاثیر تورم متغیر است و ماهانه و یا سالیانه این میزان تغییر فاحش دارد لذا این آراء وحدت رویه بسیار حائز اهمیت است و قبل از اینکه این آرای وحدت رویه صادر شود اختلاف نظر بین قضات وجود داشت و یک سری خسارات را به درستی تعیین می کردند و کارشناسی میشد و عده ای موافق آن نبودند نهایتا در تاریخ 15/07/1393 در جهت جلوگیری از تعارض آراء، رای وحدت رویه ای صادر شد، بدین شرح که:
“در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، مبیع و ثمن در ملکیت فروشنده و خریدار باقی می ماند و فروشنده در این صورت بایستی از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید”
سپس در تاریخ 01/04/1400 رای وحدت رویه شماره 811 آمد که مقرر کرد:
“هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت از جمله صدر ماده 3 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 عندالزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت ( تورم ) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند و موضوع از شمول ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی خارج است.”
معنای رای وحدت رویه 733 و 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور
این بدان معنی است که اگر ملکی که مورد معامله قرار گرفته است متعلق به فروشنده نبوده و خریدار از این موضوع بی اطلاع بوده است حتی اگر معامله 10 سال قبل صورت گرفته باشد، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت ملک در زمان کارشناسی و صدور رای پرداخت کند در واقع اگر ارزش ملک در زمان صدور رای 1 میلیارد تومان باشد بایستی به عنوان ثمن معامله این مبلغ را پرداخت کند. در نظر داشته باشید که قیمت تعیین شده بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری در روند رسیدگی می باشد.
نیاز به مشاوره ملکی دارید؟درخواست خود را ثبت کنید
باتوجه به پیچیدگی مسائل حقوقی، تیم حقوقی ما با افتخار به شما از امور ملکی تا اراضی مشاوه حقوقی ارائه میدهد، ما با تخصص و تعهد به کمک شما در یافتن راه حل های حقوقی موثر متعهد هستیم. پر کردن فرم مشاوره ما ابتدایی ترین قدم در راستای رفع شکایاتتان است. این فرم برای ما اطلاعات اولیه لازم را فراهم میکند تا بتوانیم در زمینه حقوقی، شمارا راهنمایی کنیم.
ما اطلاعات شمارا با بالاترین سطح محرمانگی مورد بررسی قرار داده و همکاری موثری را برای حل موارد شما آغاز خواهیم کرد.
آیا میان دو رای وحدت رویه 733 و 811 تفاوتی وجود دارد؟
رای شماره 733 بیان داشته است که اگر مالی پس از فروش مستحق للغیر درآید، در واقع مبیع و ثمن کماکان در مالکیت فروشنده و خریدار باقی می ماند و فروشنده باید از عهده غرامت وارده به خریدار برآید و این موضوع با رای وحدت رویه 811 تکمیل می شود که می گوید این غرامت وارده چگونه باید ارزش گذاری شود که در رای 811 صریحا عنوان شده که ملک، کارشناسی میشود و فروشنده مکلف است معادل ارزش ملک در زمان صدور رای را به خریدار بپردازد و تا تاریخ پرداخت بایستی از عهده خسارت تاخیر تادیه آن نیز برآید. در واقع این دو رای تفاوتی نداشته و مکمل یکدیگرند.
با سلام چنانچه در مورد مستحق الغیر درامدن مبیع درمتن مبایعه نامه آمده باشدکه ثمن بعلاوه بیست میلیون تومان به عنوان خسارات آیا خریدار حق دارد که ادعای مبیع به نرخ را از دادگاه واستفاده از رای وحدت رویه را داشته باشد .درواقع برای مستحق اللغیر درامدن مبیع در زمان معامله وجه التزام تعین شده است نظر حضرت عالی چیست
سلام
مبلغ وجه التزام قراردادی به موجب رای وحدت رویه ۸۰۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور بله قابل طرح است و همینطور به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع خسارت قابل مطالبه است.
وجه التزام خود یک جبران خسارت توافقی است و جمع آن با دیگر مصادیق جبران خسارت ممکن نیست..
با سلام
جمع وجه التزام به همراه اجرت المثل ایام تصرف ممکن نیست
لیکن در مورد خساراتی که جدای از اجرت المثل مطالبه میشودبعضا در مواردی قابل مطالبه است.
فرضا خساراتی که خارج از قرارداد است و بایستی به صورت جداگانه و طی دادخواست جدا مطالبه شود.
شرح ماجرا :
بنده در سال ۸۶ یک قطع زمین خریداری نمودم بعد از مدتها تقریبا ۱۰ الی ۱۱ سال یهویی برای زمین معارض پیدا شد با سند تکه برگ در اما زمینی که بنده خریدم گفتند جزو ماده ۱۴۷ است و باید برای سند اقدام کنید . شکایت کیفری کردم و چون مدت زیادی گذشت بود مشمول مرور زمان شدم و به نتیجه ای نرسیدم بعد از مدتی دیگر با توجه به مدارکی که از شکایت کیفری بدست آورده بودم با در دست داشتن تمامی مدارک زمین و از قبیل وکالت نامه های قبلی تنفیذ ها و همچنین سند ها دادخواست ابطال قولنامه بدلیل مستحق للغیر در امدن زمین دادم و تمامی خسارات را به روز طلب نمودم همانطور که مستحضر هستند طبق رای وحدت رویه شماره 811 آمد که مقرر کرد: هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت از جمله صدر ماده 3 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 عندالزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت ( تورم ) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند و فضول باید از عهده خسارات وارده بر آید . با این دیدگاه جلو رفتم و خوشحال اما دادگاه در کمال تعجب با توجه به کارشناسی خود کارشناس دادگاه برایش مسجل نبود که مالک حال حاضر ایا راضی به تنفیذ هست یا خیر برای همین خیلی راحت منو بی حق کرد . بنده اعتراض نمودم و پرونده به تجدید نظر رفت دلایل من برای تجدید نظر این چنین بود : ۱_ در ماده ۲۵۱ قانون مدنی اشعار داشته رد معامله فضولی حاصل میشود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای آن نماید در مانحن فیه حسب نظریه کارشناس وضعیت و سابقه ثبتی قطعه متنازع فیه برابر سند رسمی شماره ۴۲۹۲ ۱۳۹۳/۱۰/۰۸ تنظیمی در دفتر شماره ۳۸ شاهرود از طرف آقای غضنفر دماوندی به آقای رسول پور صفا و متعاقباً با سند شماره ۱۶۰۷۸۳۰ به تاریخ ۱۳۹۶/۰۶/۰۲ به آقای محمد مالک منتقل شده است با توجه به اینکه قولنامه فضولی محمد مهدی اردیانی و بنده در تاریخ ۱۳۸۶/۱۱/۰۲ بوده انتقالات بدی کراراً و بعد از قرارداد فضولی توسط مالکین رسمی انجام شده رد عملی معامله فضولی سال ۱۳۸۶ را گواه میباشد . اما دادگاه بدوی مبنی بر عدم اینکه از ناحیه خواهان دلیل محکمه پسند دال بر ابطال معامله توسط مالکین رسمی ارائه نشده
۲_ تصرفات عملی و فیزیکی مالکین رسمی آقای پور صفا و مالک در زمین متنازع فیه که در سالهای منتهی به طرح شکایت کیفری تصرف عدوانی پرونده شماره ۹۸۰۱۲۶ شعبه اول بازپرسی شاهرود از طرف من شده بود نیز عملاً گواهی و موُید رد عملی قولنامه فضولی بین من و محمد مهدی اردیانی میباشد .
۳_ همچنین شکایت آقایان پور صفا و مالک مالکین رسمی این زمین علیه بنده در پرونده شماره ۹۸۰۱۹۳ شعبه دوم بازپرسی مبنی بر مزاحمت ملکی و ممانعت از حق نیز موُید رد عملی معامله فضولی بین من با محمد مهدی اردیانی بوده است .
حال با توجه به دلایل و شواهد نمیدانم چرا دادگاه دارد بنده را اذیت میکند بعد از اینکه تجدید نظر هم رد شد بنده برای کشاند مالک فعلی و قبلی زمین به دادگاه یا گرفتن مدرکی از آنها برای قاضی کاری برعکس انجام دادم و تازه مجبور به ثبت اظهار نامه شدم آقای پور صفا سریعاً جواب دادند ولی مشکل مالک فعلی هستند که تحت هیچ شرایط نه اجازه ملاقات میدهند و نه به اظهارنامه پاسخ میدهد …!!!!
حال با این توضیحات سوالی از شما داشتم .۱- بنده به نظر شما مجدد همون دادخواست ابطال قولنامه را ثبت کنم تا امیدوار باشم که به شعبه دیگری برود شاید رای تغییر کند
۲- یا اینکه دادخواست تنفیذ قرارداد بدهم و با ابلاغ قانونی از دادگاه بخواهم که وی را برای تعیین تکلیف معامله فضولی به دادگاه احضار نماید شاید اینگونه بصورت قانونی آقای مالک مجبور شود به دادگاه بیاید تا برای دادگاه هم مسجل گردد که آقای مالک هم با این معامله فضولی بین من با اردیانی رضایت ندارد ((البته مالک قبلی آقای پورصفا در پاسخ به اظهارنامه عدم رضایت خود را بیان نموده)) نظر شما برایم در این خصوص خیلی مهم و حیاتی میباشد
درود
دادخواست تنفیذ که قاعدتا با توجه به این پیشینه رد خواهد شد
اما در مورد اعلام بطلان سند عادی قولنامه متاسفانه این امکان وجود دارد اقاریر شما در دادگاه پیشین در دادخواست جدید نیز به ضررتان تمام شود البته در فرضی که دعوی شما اعتبار امر مختومه نداشته باشد.لیکن اینکه چه نتیجه ای خواهید گرفت وابسته به مدارکتان است.
مطالب شما صرفا برداشت شماست و برای ارائه نظر تخصصی،رویت مدارک توسط وکیل ضروری است.
با سلام.
۱_آیا امکان دارد رای بدوی و تجدیدنظر را برای من ارسال کنید؟
۲_اگر همان دادخواست را با همان خواسته ها مطرح کنید چون اعتبار امر مختومه دارد در نتیجه دعوی جدید رد خواهد شد.
درود
در سایت درج شده است.
اگر نیست باید دقیق بفرمایید که کدام رای بدوی و تجدید نظر مدنظرتان هست.
با توجه به توافق حاصله که خسارت را تعیین کرده اند ، امکان مطالبه خسارت مازاد از توافق وجود ندارد .
سلام و عرض ادب
با توجه به توافق حاصله که خسارت را تعیین کرده اند ، امکان مطالبه خسارت مازاد از توافق وجود ندارد.
سلام .یک آپارتمان خریداری کردم که بعد چند سال معارض پیدا شد و اپارتمان از من گرفته شد.حال من از خریدار شکایت کردم .در مبایعه نامه یک مبلغ مشخصی رو تعیین کردیم که با تورم امروز هیچ ارزشی نداره اون مبلغ.منچطور میتونم به نرخ روز اقدام عملی انجام بدم.دادگاه بدوی نظرش همون چیزی که تو مبایعه نامه نوشتیم هستش
درود
متاسفانه مبلغ درج شده در مبایعه نامه به دلیل توافقی بودن ملاک عمل است
و شما خسارت تاخیر در پرداخت را از تاریخ مطالبه می توانید از دادگاه بخواهید.
ماهیت شرط، نفع برای مشروط له است برای آنکه وی را در وضعیتی که خواهان آن بوده،با توافق مشروط علیه قرار دهد. فلذا اولا چنانچه سونیت مشروط علیه احراز شود یعنی استیفا شرط به ضرر مشروط له به جای نفع، بر اساس بند ۳ ماده ۲۳۲ شرط نامشروع و باطل خواهد بود. ثانیا چنانچه بر اثر گذر زمان شرطی که سابقا دارای نفع بوده، خاصیت نفع خود را از دست دهد شرطی بی فایده تلقی شده بر اساس بند ۲ ماده ۲۳۲ شرطی باطل است. البته مطالب فوق در صورت محرز و مسلم گشتن عملی ست. رویه قضایی موید چنین نظری ست
سلام
ملکت تجاری ۴سال پیش معامله کردم نصف مبلغ معامله هم پرداختم قبل از روزی که تعیین شده بود برای پرداخت الباقی متوجه شدم ملک وقفی میباشدفروشنده دادخواست فسخ داد تعییدشدسپس حکم استردادگرفت دراین بین بنده سنداجاره رسمی از اوقاف گرفتم درصورتی که فروشنده هم ملک طلق فروخته بودهم قبول نکردملک وقفیه اوقاف ورودکرد ودردادگاه فروشنده اقرار به وقفیت عرصه کرد درصورتی که اعیان هم سندی ندارد درمبایع نامه برای مستحق الغیرشدن درصدخسارت تعیین شده بوده ولی ملک ۱۵برابر شده ارزشس حال بنده میتوانم طبق ماده۷۳۳و۸۱۱دیوان مبیع رابه نرخ روز بگیرم و اینکه خلعیت طرف راهم بگیرم وملک راهم پس بگیرم موقوفه هم پشت بنده هست همچنان
پیشاپیش از راهنماییتون سپاسگذارم
درود
اگر میزان خسارت در بند مستحق للغیر درآمدن ملک معین شده باشد متاسفانه نمی توانید به استناد رای وحدت رویه مطالبه داشته باشید بلکه صرفا همان خسارت مورد توافق در قرارداد قابل مطالبه است.
سلام , در رای وحدت رویه شماره 811 گفته شده کارشناس رسمی دادگستری قیمت را به نرخ روز ارزیابی می کند می خواستم بدونم در مورد املاک پیش فروشی که بین زمان تحویل ملک تا زمان مستحق الغیر درآمدن ملک مذکور توسط دادگاه ممکن است چند سالی بطول بیانجامد (مثلا بعد از 5 سال) آیا قیمت کارشناسی بر اساس ملک نوساز به نرخ روز تعیین می گردد یا با عمر 5 سال که از عمر ملک گذشته است ؟ (استحضار دارید که قیمت ملک نوساز با قیمت همان ملک با عمر 5 سال ساخت متفاوت است که اگر قیمت ملک با عمر 5 سال ملاک محاسبه کارشناس قرار گیرد در حق خریدار که ثمن ملک نوساز را به فروشنده پرداخت کرده است اجحاف خواهد شد)
سلام وقت بخیر. بنده ملکی را در سال 97 بمبلغ 400 خریداری کردم و اکنون مشخص شده ملک اوقافی است در قرارداد ذکر شده است که در صورت فسخ ثمن معامله و 50م خسارت پرداخت شود آیا ارزش روز ملک را میتوان دریافت کرد از فروشنده
سلام و احترام
جهاد با مجوز اونجا رو تخریب کرده است و این یعنی شما بایستی علیه جهاد اقدام کنید ولی این کاملا بستگی به شرایط پرونده تون داره
بایستی بررسی بشه.
شما قبل از تخریب باید اقدام میکردید
سلام. وقت بخیر
در سال 1389 منزلی را با سه قطعه چک به فردی فروخته ام. چک اول پرداخت شد اما چکهای دوم و سوم که با فاصله زمانی هشت و دوازده ماه بعد از چک اول بود کارسازی نگردید. بنده شکایت کردم و پس از گذشت دو سال معامله فسخ و منزل در اختیار من قرار گرفت. مجدداً منزل را فروخته و سند مالکیت هم به نام خریدار صادر گردید. متعاقباً خریدار قبلی با اعمال ماده 477 پس از گذشت پنج سال موفق به گرفتن نظر مثبت دیوانعالی کشور گردید و با اینکه ملک مذکور به نوعی تلف حکمی شده بود دفاع محکمی صورت نگرفت و منزل از خریدار دوم پس گرفته شد.
بنده که از طرف خریدار دوم تحت فشار بودم دادخواست مطالبه وجه دادم و خریدار اول به پرداخت ثمن معامله و خسارت تاخیر تادیه چکهای کارسازی نشده تا زمان اجرای حکم، محکوم گردید.( 16/6/1398 )
با قیمت گذاری ملک توسط کارشناس و محاسبه طلب من توسط اجرای احکام، مشخص شد که طلب بنده تقریبا 80% قیمت ملک را شامل میشد واگر خریدار اول بدهیش را میپرداخت بنده برای جایگزین کردن ملک فقط 20% قیمت ملک را باید هزینه میکردم. اما متاسفانه خریدار اول دعوی اعسار نموده و از پرداخت بدهی خود امتناع ورزید و نتیجه اینکه درگیر پرونده های قضایی نا لازم شدم و نهایتاً مجبور به پرداخت یکجای طلب خریدار دوم.
بعداً مالی از خریدار اول کشف گردید اما در تبانی با فرزندش و ارائه دادخواست اعتراض ثالث و اتلاف وقت یکساله مرا از رسیدن به حق و حقوق خود باز داشتند. نهایتا بی حقی آنها ثابت و حکم اعسار سابق آنها بی اثر و به جرم تبانی به زندان تعلیقی محکوم شدند. با بی اثر شدن حکم اعسار سابق آنها، اجرای احکام محاسبه تاخیر تادیه چکها را که تا اسفند 99 انجام داده بود به روز نمود. اما مشکل اینجاست که ارزش فعلی کل وجوه پرداختی آنها کفاف خرید حتی ثلثی از منزل مشابه ملک فروخته شده را هم نمیدهد. به نظر شما راهی برای احقاق حق وجود دارد.
با سلام و احترام
در نظر داشته باشید که نظر تخصصی و درست با دیدن مدارک خواهد بود علی ایحال به نظر میرسد شما با گرفتن رای به پرداخت خسارت تاخیر ثمن دیگر اقدامی نمی توانید انجام دهید به علت اینکه در آن دعوی به این موضوع رسیدگی شده است