معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، همواره یکی از چالش‌برانگیزترین موضوعات در نظام حقوقی ایران بوده است. این امر به ویژه با توجه به نگرانی‌های رهبر انقلاب در مورد فساد ناشی از معاملات غیررسمی و تاکید ایشان بر لزوم سلب اعتبار از این نوع معاملات، اهمیت دوچندانی پیدا کرد.
تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در راستای همین دغدغه‌ها، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول در تاریخ ششم آذرماه ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. پس از کش و قوس‌های فراوان و رفع ایرادات شورای نگهبان توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳، سرانجام این قانون در تاریخ 13 خردادماه 1403 ابلاغ و از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ به مرحله اجرا درآمد. از آن زمان، مسئولان قضایی تمهیدات لازم را برای اجرای دقیق و سریع مفاد آن در دستور کار خود قرار داده‌اند.
اهداف کلیدی قانون
هدف اصلی این قانون، پایان دادن به ابهامات و سوءاستفاده‌ها در حوزه معاملات ملکی است. از جمله مهمترین اهداف آن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- جلوگیری از نقل و انتقالات غیررسمی و پنهانی: با الزام به ثبت رسمی، دیگر امکان جابجایی مالکیت به صورت مخفیانه و بدون نظارت وجود نخواهد داشت.
- ایجاد شفافیت در معاملات: تمامی اطلاعات مربوط به مالکیت و نقل و انتقالات به صورت رسمی ثبت شده و قابل پیگیری خواهد بود.
- حفاظت از حقوق مالکیت: با ثبت رسمی، حقوق مالکان به صورت قانونی تضمین می‌شود و امکان تضییع آنها به حداقل می‌رسد.
پیامدهای عدم ثبت رسمی
بر اساس این قانون، تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. هرگونه معامله‌ای که بدون طی این فرآیند رسمی انجام شود، از نظر قانونی فاقد اعتبار بوده و نمی‌تواند به عنوان مدرک قابل استناد در مراجع قانونی ارائه شود. این گام بزرگ، نه تنها به شفافیت بیشتر در بازار املاک کمک می‌کند، بلکه راه را بر بسیاری از تخلفات و سوءاستفاده‌ها می‌بندد و امنیت خاطر بیشتری را برای خریداران و فروشندگان به ارمغان می‌آورد.
در ادامه 8 نکته مهم را در این خصوص مطرح می نمائیم:
نکته اول؛ تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
این قانون در 1403/03/13 ابلاغ شده است و از تاریخ 1403/04/3 لازم الاجرا شده است؛ طبیعتا از این تاریخ اسناد به صورت تک برگ و سبز رنگ صادر شده و با توجه به صدور این اسناد با رنگ متفاوت، قاعدتا این اسناد به هیچ‌وجه قابل انتقال به صورت عادی نبوده و بایستی به صورت رسمی منتقل شوند.
در مورد اسناد تک برگ سابق که به رنگ نخودی رنگ هستن چطور؟
به نظر می رسد تا زمان راه‌اندازی کامل سامانه ثبت اسناد رسمی همچنان امکان انتقال عادی وجود دارد.
نکته دوم
دفاتر اسناد رسمی ملزم به ثبت رسمی تعهدات مربوط به اموال غیرمنقول نیز هستند؛ تعهداتی چون اجاره، حق ارتفاق و حق انتفاع؛ البته اگر برای بیش از 2 سال تنظیم می‌شود؛ فرضا اگر قرارداد اجاره برای بیش از 2 سال تنظیم می‌شود بایستی به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
در نظر داشته باشید که قراردادهای پیش فروش آپارتمان نیز بایستی به همین منوال به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و نه به صورت عادی
شما می توانید به جای خواندن این مقاله فیلم زیر را مشاهده نمائید:
نکته سوم
بر اساس این قانون سامانه در حال حاضر وجود دارد لیکن هنوز راه‌اندازی نشده است.
نکته چهارم
اگر کسی معامله‌ای خلاف این قانون تنظیم کرده باشد چگونه باید برای احقاق حق خود اقدام کند؟
به نظر می‌رسد در این فرض فرد صرفا می‌تواند نسبت به استرداد عوضین اقدام کند و نمی تواند در خصوص این بیع و انتقال ادعایی داشته باشد.
با توجه به مفاد این قانون، در مورد وجوه پرداختی نیز مطالبه وجه می‌توان داشت؛ در عمل بسیار ترسناک به نظر می‌رسد زیرا اساس این قانون که سامانه است، هنوز راه‌اندازی نشده است.
نکته پنجم
این قانون برای املاکی که به ثبت نرسیده‌اند و هنوز سند رسمی ندارند چگونه خواهد بود؟
با توجه به عدم ثبت رسمی اولیه امکان ثبت در این سامانه برایشان وجود نخواهد داشت؛ بنابراین بایستی در خصوص این انتقالات بدوا از طریق قانون تعیین تکلیف اسناد رسمی اقدام لازم در اداره ثبت مربوطه صورت گیرد.
نکته ششم
پس از راه اندازی سامانه، دلالان اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی، پس از مذاکره مقدماتی صرفا امکان طرح یک پیش‌نویس را دارند و این پیش نویس در دفاتر اسناد رسمی بایستی ثبت رسمی شود و تا پیش از ثبت رسمی نمی‌توان برای آن اعتباری قائل شد.
نکته هفتم
شخصی که هنوز سند عادی دارد و پیش از ابلاغ این قانون سند عادی خود را دریافت کرده چطور؟
در این مورد شخص اگر مالکیتش مورد ترافع نیست که با بررسی مدارک ایشان، می‌توانند برای اخذ سند اقدام صورت گیرد در غیر این‌صورت از طریق دادگاه اقدام قضایی به عمل می‌آید.
نکته هشتم
و در آخر اینکه در مورد پیش نویسی که دلالان می‌توانند تنظیم کنند بایستی دسترسی ایشان به سامانه وجود داشته باشد که براساس فرم مشخص شده این اقدام صورت گیرد.
در قسمت‌های بعدی، نکات بسیاری در خصوص صلاحیت‌های دادگاه صلح و البته قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول گفته خواهد شد.
سوالات متداول درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دقیقاً از چه تاریخی اجرایی شد؟
این قانون از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ به طور رسمی در سراسر کشور لازم‌الاجرا شد.
چرا این قانون تصویب شد؟ هدف اصلی آن چیست؟
هدف اصلی این قانون، شفاف‌سازی معاملات املاک، جلوگیری از فساد و پولشویی، پایان دادن به نقل و انتقالات غیررسمی و پنهانی و در نهایت، حمایت از حقوق مالکیت افراد است. رهبر انقلاب نیز بر لزوم سلب اعتبار از معاملات غیررسمی برای مقابله با فساد تأکید کرده بودند.
آیا معامله ملک بدون ثبت رسمی، بعد از اجرای این قانون، همچنان معتبر است؟
خیر، بر اساس این قانون، هرگونه معامله مربوط به اموال غیرمنقول که بدون ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، از نظر قانونی فاقد اعتبار است و نمی‌توان به آن استناد کرد.
این قانون چه تأثیری بر قراردادهای قولنامه‌ای یا مبایعه‌نامه‌هایی که پیش از این به صورت عادی تنظیم شده‌اند، دارد؟
با توجه به اینکه اجرای این قانون از تاریخ مشخصی آغاز شده، لازم است برای بررسی وضعیت قراردادهای عادی پیش از این تاریخ، با کارشناسان حقوقی مشورت شود. اما پس از تاریخ اجرا، کلیه معاملات باید به صورت رسمی ثبت شوند.
برای ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به کجا باید مراجعه کرد؟
برای ثبت رسمی معاملات، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. این دفاتر مسئولیت ثبت قانونی کلیه نقل و انتقالات ملکی را بر عهده دارند.
آیا ثبت رسمی معاملات هزینه‌ای دارد؟ این هزینه‌ها شامل چه مواردی می‌شود؟
بله، ثبت رسمی معاملات مستلزم پرداخت هزینه‌های قانونی از جمله حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال، و سایر عوارض مربوطه است که جزئیات آن توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می‌شود.
آیا این قانون شامل اموال غیرمنقولی مانند زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها هم می‌شود؟
بله، این قانون شامل تمامی اموال غیرمنقول از جمله زمین‌های مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی و باغ‌ها می‌شود و کلیه معاملات مربوط به آنها باید به صورت رسمی ثبت گردد.
اگر ملکی به صورت ارث به شخصی برسد، آیا باز هم نیاز به ثبت رسمی دارد؟
بله، حتی در موارد ارثی نیز برای رسمی شدن انتقال سند به نام ورثه و امکان نقل و انتقال بعدی، لازم است مراحل قانونی ثبت در دفاتر اسناد رسمی طی شود.
در صورت عدم رعایت این قانون و انجام معامله غیررسمی، چه پیامدهایی برای طرفین معامله خواهد داشت؟
اصلی‌ترین پیامد، عدم اعتبار قانونی معامله است. یعنی در صورت بروز اختلاف، مراجع قضایی آن معامله را به رسمیت نمی‌شناسند و طرفین نمی‌توانند به آن استناد کنند. این موضوع می‌تواند منجر به از بین رفتن حقوق یکی از طرفین و بروز مشکلات جدی قانونی شود.
بدون دیدگاه