یکی از جدیدترین موضوعاتی که اخیرا نگرانی های گسترده ای را برای اشخاص بوجود آورده است و آگاهی جامعه نسبت به آن بسیار کم است، بحث الزام به ثبت رسمی املاک در اداره ثبت اسناد و املاک است.
اولین نکته اینکه این قانون در 13/03/1403 ابلاغ شده است و از آن تاریخ اسناد به صورت تک برگ و سبز رنگ صادر گشته و با توجه به صدور این اسناد با رنگ متفاوت، قاعدتا این اسناد به هیچ وجه قابل انتقال عادی نبوده و به صورت رسمی بایستی منتقل شوند و اما در مورد اسناد تک برگ سابق که به رنگ نخودی رنگ هستن چطور؟به نظر می رسد تا زمان راه اندازی کامل سامانه ثبت اسناد رسمی امکان انتقال عادی هنوز وجود دارد.
دوم اینکه به موجب قانون جدید الزام به ثبت اموال غیر منقول، دفاتر اسناد رسمی ملزم به ثبت رسمی تعهدات مربوط به اموال غیر منقول نیز هستند تعهداتی چون اجاره، حق ارتفاق و حق انتفاع که پیش از این نیز مفصل هر کدام توضیح داده شد. البته با یک توضیح که اگر برای بیش از 2 سال تنظیم می شود. فرضا اگر قرارداد اجاره برای بیش از 2 سال تنظیم می شود بایستی به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.در نظر داشته باشید که قرارداد های پیش فروش آپارتمان نیز بایستی به همین منوال به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و نه به صورت عادی.
سومین نکته در این خصوص این است که سامانه در حال حاضر وجود دارد لیکن هنوز راه اندازی نشده است.
چهارمین نکته اینکه اگر شما معامله ای خلاف این قانون تنظیم کرده باشید سوال اینجاست که چگونه باید برای احقاق حق خود اقدام کرد؟در این خصوص به نظر می رسد در این فرض شما صرفا می توانید نسبت به استرداد عوضین اقدام کنید و نمی توانید در خصوص این بیع و انتقال ادعایی داشته باشید. با توجه به مفاد این قانون در مورد وجوه پرداختی نیز مطالبه وجه می توانید داشته باشید. در عمل بسیار ترسناک به نظر می رسد.
پنجمین نکته این قانون برای املاکی که به ثبت نرسیده اند و هنوز سند رسمی ندارند چگونه خواهد بود؟با توجه به عدم ثبت رسمی اولیه امکان ثبت در این سامانه برایشان وجود نخواهد داشت بنابراین بایستی در خصوص این انتقالات بدوا از طریق قانون تعیین تکلیف اسناد رسمی اقدام لازم در اداره ثبت مربوطه صورت گیرد.
ششمین نکته اینکه پس از راه اندازی سامانه به موجب قانون الزام، دلالان اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی، پس از مذاکره مقدماتی صرفا امکان طرح یک پیش نویس را دارند و این پیش نویس در دفاتر اسناد رسمی بایستی ثبت رسمی شود و تا پیش از ثبت رسمی نمی توان برای آن اعتباری قائل شد.
هفتمین نکته اینکه شخصی که هنوز سند عادی دارد و پیش از ابلاغ این قانون سند عادی خود را دریافت کرده چطور؟
در این مورد شخص اگر مالکیتش مورد ترافع نیست که با بررسی مدارک ایشان، می توانند برای اخذ سند اقدام صورت گیرد در غیر اینصورت از طریق دادگاه اقدام قضایی به عمل می آید.
هشتمین نکته اینکه در مورد پیش نویسی که دلالان می توانند تنظیم کنند بایستی دسترسی ایشان به سامانه وجود داشته باشد که براساس فرم مشخص شده این اقدام صورت گیرد.
در شماره های پسین نیز نکات بسیاری در خصوص صلاحیت های دادگاه صلح و البته قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول گفته خواهد شد.
بدون دیدگاه