سؤال اول
آیا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها باید علیه مالک رسمی صورت گیرد یا علیه تمامی ایادی پس از آن که به‌صورت سند عادی منتقل شده است؟ آیا طرح آن به این صورت صحیح است؟
پاسخ:
شخصی که قصد الزام به تنظیم سند رسمی دارد، مکلف است دعوا را علیه مالک رسمی مطرح کند. اما اگر میان مالک رسمی تا این شخص، ایادی وجود داشته باشند، در این صورت، خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مکلف است رابطه میان خود تا مالک رسمی ملک را احراز کند. ضمن اینکه به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، دادگاه کسی را مالک رسمی ملک می‌داند که ملک به نام او ثبت شده باشد. بنابراین، پاسخ صحیح این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علیه مالک رسمی ملک مطرح شود.
سؤال دوم
آیا در خصوص املاکی که سند رسمی و پلاک ثبتی ندارند، می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده مطرح کرد؟
پاسخ:
خیر، نمی‌توان.
با توجه به اینکه شخص فروشنده امکان انتقال سند را ندارد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، او را به تکلیفی ملزم می‌کند که به موجب قانون امکان انجام آن را ندارد و اصطلاحاً تکلیف مالایطاق محسوب می‌شود. بنابراین، این دعوا با قرار عدم استماع مواجه خواهد شد و بایستی دعوای صحیح مطرح گردد.
سؤال سوم
در مورد املاک فاقد سند رسمی، دعوای صحیح برای اخذ سند چیست؟
پاسخ:
بسته به مورد، دعوای صحیح شامل اثبات مالکیت، اثبات وقوع بیع، تنفیذ بیع و موارد مشابه است.
سؤال چهارم
اگر شخصی ملک متعلق به دیگری را به فردی دیگر بفروشد، آیا می‌توان علیه فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد؟
پاسخ:
خیر.
دعوای صحیح در این مورد چیست؟
۱. طرح شکایت کیفری با عنوان انتقال مال غیر.
۲. طرح دعوای مطالبه وجه به جهت مستحق‌للغیر بودن ملک، به انضمام مطالبه خسارت.
سؤال پنجم
در صورت مستحق‌للغیر درآمدن ملک، خریدار چگونه می‌تواند دعوای حقوقی مطرح کند؟
پاسخ:
دعوای صحیح در این خصوص مطالبه خسارت است.
اگر در قرارداد مبلغی به‌عنوان خسارت تعیین شده باشد (مثلاً ۱۰ درصد ارزش ثمن)، همان مبلغ ملاک مطالبه خواهد بود. در غیر این صورت، مطابق رأی وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ عمل می‌شود.
به این شرح که در موارد مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به فساد معامله، مبیع و ثمن در ملکیت فروشنده و خریدار باقی می‌ماند و فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار، از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. علاوه بر این، اگر ثمن وجه رایج کشور باشد، میزان غرامت مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت، از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، و عندالزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین خواهد شد. این موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی خارج است.
بنابراین، دعوای صحیح مطالبه خسارت بر اساس رأی وحدت رویه‌های فوق‌الذکر است و در صورتی که در قرارداد مبلغ خسارت تعیین شده باشد، این دعوا تحت حاکمیت ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها خواهد بود.
سؤال ششم
اگر شخص فروشنده، در حالی که به موجب تصمیم قاضی دادسرا ممنوع‌المعامله است، اقدام به معامله نماید و ملک خود را بفروشد، آیا این معامله صحیح است یا باطل؟
پاسخ:
این معامله باطل است.
با توجه به ممنوع‌المعامله بودن شخص، او اجازه انتقال اموال خود را ندارد. بنابراین، معامله فاسد و باطل بوده و به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد. علت اصلی بطلان این معامله این است که اشخاص در معامله باید اهلیت تصرف داشته باشند، در حالی که شخص ممنوع‌المعامله فاقد این وصف است.
بدون دیدگاه