قانون جدید اجاره بها

در ادامه مبحث قانون جدید ساماندهی زمین و مسکن و اجاره بها دردسته بندی دعاوی ملکی:

با توجه به الزام به ثبت قراردادهای اجاره درسامانه های مربوطه آنچه ازقوانین جدید اعم از قانون ساماندهی زمین و مسکن واجاره بها و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات می توان برداشت کرد این است که:

قراردادهای اجاره که مدت آن بیش ازدوسال است درصورت عدم ثبت رسمی قابلیت پیگیری قضایی نداشته ودرهیچ مرجع قضایی مسموع نخواهد بود. بنابراین توصیه می شود به عنوان موجربه هیچ وجه قراردادغیررسمی تنظیم نکنید چرا که تبعات خوبی نخواهد داشت.

یکی دیگر از مواردی که در این قانون صریحا درج شده وبسیارحائزاهمیت است، بحث وجه التزام قراردادی است. وجه التزام قرردادی همان مبلغی است که به صورت خسرت ماهانه درنظر می گیرند در قانون جدید ساماندهی زمین و مسکن و اجاره بها نص وجود دارد مبنی بر اینکه “در صورت اتمام مهلت اجاره وعدم تمدید قرارداد، وجه التزام قراردادی از تاریخ واریز مبلغ قرض الحسنه شرط شده درقرارداد اجاره به حساب امانی (واسط) و ابلاغ مراتب به مستأجر محاسبه می شود. ملاک تخلیه واحد توسط مستأجر، تأیید برخط مراتب توسط موجر در سامانه یا تأیید برخط موضوع توسط واحد اجرای احکام یا اجرای ثبت است.”

بنابراین تا زمانی که مبلغ ودیعه توسط موجردرصندوق دادگستری تودیع نگردد، هیچگونه وجه التزامی نمی توان مطالبه کرد. لازم به ذکر است که این موضوع در خصوص اجرت المثل ایام تصرف نیز صدق می کند و مبنای این امر، این است که موجر بایستی وجوه متعلق به مستاجر را به او بدهد تا ایشان، امکان اجاره محل دیگر را داشته باشد و مستاجر پس از تخلیه و ارائه کلید ملک مستحق دریافت مبلغ ودیعه است.

پیش از تصویب این قانون نیزدرخصوص اجرت المثل ایام تصرف آرائی وجود داشته است، با این مضمون که:

در صورتی که پس از انقضای مدت اجاره، موجر نسبت به پرداخت ودیعه اقدام نکند و مستاجر تخلیه نکند و به تصرفات خود ادامه دهد؛ موجر مستحق اجرت المثل ایام تصرف نیست؛ زیرا اراده باطنی متعاملین انجام تعهدات به صورت همزمان است.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی م. ن. با وکالت س. ب. بطرفیت م. ع. با وکالت الف. ص. بخواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از مورخ 93/8/5 لغایت 94/3/9 توام با خسارت دادرسی باعنایت به اینکه در مانحن فیه علی رغم انقضای مدت قرار داد اجاره معوقه ونسبت به پرداخت مبلغ ودیعه متعلق به مستاجر اقدام ننموده است و نظر به اینکه و بموجب فیش شماره 70098 43/22 مورخ 94/2/21 النهایه مبلغ ودیعه در مورخ 94/3/27 به مستاجر تحویل شده است . لذا با این وصف که تخلیه مستاجر نسبت به مورد اجاره منوط به پرداخت مبلغ ودیعه از ناحیه موجر هم و به عبارتی اخری انجام تعهدات همزمان در قرار داد تنظیمی مورد نظر اراده باطنی متعاملین بوده و لذا مطالبه اجرت المثل خاصه جایگاه حقوقی محسوب ودادگاه بااستناد به ماده 1257 قانون مدنی حکم به بطلان دعوی مطروحه صادر و اعلام می نماید . رای صادره حضوری وظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می باشد.

رأی تجدیدنظر

تجدیدنظرخواهی خانم م. ک. بطرفیت آقای م. ع. نسبت به دادنامه مورخه1394/7/26 صادره ازشعبه209 دادگاه عمومی حقوقی تهران که براساس آن حکم بربطلان دعوی وی بخواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اصداریافته است وارد وموجه نمیباشد زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته وفق مقررات وبراساس محتویات پرونده صادرشده وازناحیه تجدیدنظرخواه علل وجهات موجهی که موجبات نقض وازهم گسیختن دادنامه تجدیدنظرخواسته رافراهم نماید ابراز واقامه نشده است براین اساس تجدیدنظرخواهی خارج ازشقوق مندرج درماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی تشخیص باستنادصدرماده 358همان قانون باردتجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته تایید میشود رای صادره قطعی است.