تایید فسخ قرارداد غیر مالی چطور؟
یکی از موضوعات در حوزه دعاوی ملکی که در این روزها بسیار مورد شبهه است،بحث در خصوص صلاحیت دادگاه صلح است که در دسته بندی صلاحیت های دادگاه صلح ونیز در سامانه خدمات قضایی،خواسته با عنوان تایید فسخ قرارداد(مالی)به چشم می خورد که این خود گواه از این امر است که تایید فسخ قرارداد مالی در صلاحیت دادگاه صلح وتایید فسخ قراردادغیر مالی همچنان در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
منظوراز تایید فسخ قرارداد چیست؟
فسخ به معنی بر هم خوردن قرارداد به صورت یک طرفه است.حال آنکه تایید ویا تنفیذ فسخ قرارداد به این معناست که قراردادی به هر دلیلی اعم از عدم انجام تعهدات و یا وجود خیارات ویا شروط درج شده در قرارداد در عالم حقوق منجربه فسخ شده است و پس از این اتفاق،طرف قرارداد که شرط فسخ و تحقق فسخ له اوست،می تواند با ارسال اظهارنامه به طرف دیگر قرارداد این اتفاق حقوقی را اعلام کرده و پس از اعلام، دادخواست تنفیذ و تایید فسخ قرارداد فی مابین را به دادگاه ارائه دهد.
در این دعوی،طرح دعوی با خواسته صحیح در واقع صدورحکم فسخ نیست بلکه اعلام تایید و تنفیذ فسخ است که اصطلاحا به این رای،رای اعلامی گویند و نه تاسیسی چرا که اتفاق رخ داده را،اعلام می کند.
در قانون جدید الزام به ثبت معاملات نیز از این دعوی تایید فسخ در تبصره ماده 1 بدین شرح یاد شده است:
دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
لازم به توضیح است که پیش از تنظیم قانون جدید الزام به ثبت معاملات،اعلام فسخ در برخی موارد فوری بوده است.برای مثال اگر شما جنسی خریداری میکردید و سپس آن جنس معیوب از آب در می آمد و شرایط خیار عیب حادث می شد (در مورد شرایط خیار عیب در مبحث خیارات مفصل توضیح داده شده است)شما فورا باید با اظهارنامه ای به فروشنده اعلام می کردید که چون جنس معیوب به من داده ای،قرارداد فسخ است.البته فارغ از مبحث خیار عیب،قید فوریت در همه موارد حق فسخ،صدق نمی کند.بنابراین آنچه در تبصره ماده 1 قانون الزام به ثبت معاملات آمده است به معنی از بین بردن فوریت در حق فسخی که به موجب قانون مدنی است،نخواهد بود،بلکه در مورد حق فسخی است که برای آن فوریت تعیین نشده است.
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی خواهان ها ع. و ع. هر دو پ. با وکالت آقای س.م. به طرفیت م.پ. به خواسته صدور حکم بر فسخ قرارداد فروش و استرداد آپارتمان مذکور با احتساب جمیع خسارت قانونی از جمله هزینه دادرسی حق الوکاله وکیل و غیره مقوم به مبلغ 000/000/51 ریال، که ماحصل اظهارات خواهان مبنی بر این می باشد که طی قرارداد عادی بین طرفین یک واحد آپارتمان به خوانده فروخته است و طی شروط قرارداد چنان چه خریدار مابقی ثمن معامله را در تاریخ 18/5/1385 نپردازد، مبایعه نامه از درجه اعتبار ساقط می باشد و معامله فسخ می گردد. نظر به اینکه خیار تأخیر ثمن هر چند فوری نیست، ولی مسکوت گذاردن اعمال فسخ به واسطه تأخیر در پرداخت مابقی ثمن در مدت زمان طولانی تا تاریخ سال 1391 دلالت بر بقا عقد بیع فی مابین متعاقدین می باشد، چرا که با افزایش قیمت فزاینده مسکن از تاریخ وقوع عقد که در سال 1382 تا تاریخ تقدیم دادخواست که سال 1391 بوده است، فروشنده را به اعمال حق فسخ برانگیخته است و چنانچه فروشنده قصد اعمال شرط ضمن عقد را داشت می بایست یکسال الی دو سال بعد از عدم پرداخت مابقی ثمن معامله این شرط خود را استیفا می نمود درصورتی که اگر بپذیریم که فروشنده می تواند هر زمان که اراده نماید بتواند از حق شرط فسخ خود استفاده نماید عقد بیع که از عقود لازم و برای طرفین لازم الاتباع می باشد، متزلزل مینمایید. اصل بر بقا و نفوذ عقود و قراردادها می باشد درصورتی که عقد با وجود شرط مدت زمان نسبتاً طولانی تقاضای فسخ معامله نگردد، نوعاً کاشف از اراده صاحب حق شرط مبنی بر تنفیذ معامله و بقا عقد می باشد و تا کنون بعد از گذشت قریب به شش سال از تاریخ قرارداد فی مابین تاکنون دلیلی مبنی بر مطالبه ثمن و یا اعمال حق شرط فسخ ننموده است و با توجه به ادعای خوانده مبنی بر پرداخت کلیه ثمن معامله که دلیلی یا سند در خصوص پرداخت مابقی ثمن معامله ارائه ننموده است. لذا به نظر دادگاه ادعای خواهان ها وارد نمی باشد و به استناد مفهوم ماده 403 و 10قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر بطلان دعوی خواهان ها صادر و اعلان می گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
توضیحا اینکه در محکمه بدوی رئیس شعبه قائل بر عدم پذیرش دعوی فسخ معامله است به علت اینکه خواهان،با عدم اعلام فسخ،از حق خود اعراض نموده و به ادامه قرارداد معتقدند.
پس از آن دادگاه تجدیدنظر نیز به بطلان دعوی قائلند لیکن با استدلال دیگری:
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی آقایان ع.پ. و ع.پ. با وکالت آقای س.م. به طرفیت تجدیدنظرخوانده آقای م.پ. از دادنامه دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشعر بر صدور حکم بر بطلان دعوی به خواسته صدور حکم بر فسخ قرارداد فروش و استرداد آپارتمان می باشد وارد و موجه است. زیرا با توجه به نحوی تعریف خواسته که چنین بیان شده است تقاضای صدور حکم بر فسخ قرارداد فروش و استرداد آپارتمان متنازع فیه را نموده اند دعوی قابلیت استماع نداشته در موضوع فسخ مدعی و ذوالفسخ باید راساً اعمال فسخ نمایند و صرفاً مراتب اعلام و تحقق فسخ را می توانند از محکمه تقاضا نمایند اعمال فسخ ناظربه شخص است و نه به دادگاه و وقوع فسخ ثمره اراده دارنده حق فسخ می باشد. اگر چه در مانحن فیه شرط فاسخ در قرارداد می باشد و ارتباطی به فسخ ندارد و موضوع مشمول حکم انفساخ می تواند باشد. علی ای حال به استناد مواد2و358 قانون آیین دادرسی مدنی و عمومات حاکم بر اعمال خیار فسخ، ضمن نقض دادنامه معترضٌ عنه نسبت به دعوی موصوف، قرار رد دعوی صادر و اعلام می نماید.
دادگاه تجدیدنظر معتقد است این دعوی اشتباه مطرح شده است ونمی توان فسخ یک قرارداد را از دادگاه خواست بلکه ابتدائا بایستی اظهارنامه ای مبنی بر فسخ قرارداد برای طرف قرارداد ارسال نمودسپس طی دادخواستی تقاضای اعلام فسخ آن قرارداد را داشت.به همین دلیل به علت طرح اشتباهی عنوان خواسته دعوی مطروحه را شایسته رد دانسته است.
بدون دیدگاه