در گذشته به عنوان یکی از دعاوی ملکی راجع به تخلیه به علت تعدی و تفریط در مبحث سرقفلی مطالبی بیان شد که در این مقاله در جهت تکمیل آن برآمدیم.

همانطور که می دانید تعدی به معنای خارج شدن از حدود اختیارات است و تفریط به معنای عدم رعایت وظایف و تعهدات که هر دو زمانی مهم و موجب مسئولیت می شوند که خساراتی را به بار بیاورند.

عدم تعلق حق سرقفلی در دعاوی، به علت تعدی و تفریط

در مورد تعدی و تفریط نظریه کارشناس دادگستری بسیار حائز اهمیت است و شعبه رسیدگی کننده در اکثریت موارد پرونده را جهت کارشناسی و تشخیص ورود خسارت و زیان و تشخیص بابت اینکه مصداق تعدی و تفریط هست یا خیر به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد بنابراین نظر کارشناس و یا کارشناسان بسیار تعیین کننده است.

بسیاری از اشخاص هرگونه تغییری در ملک مورد اجاره را مصداق تعدی و تفریط می دانند و به واسطه آن به دنبال تخلیه ملک مورد سرقفلی هستند،این در حالی است که تخلیه به جهت تعدی و تفریط به سادگی قابل اثبات نیست و مستلزم وقوع شرایطی از جمله وقوع خسارت و زیان است.بنابراین تغییراتی که به ارزش ملک بیفزاید مصداق تعدی و تفریط نیست و مجوز تخلیه ملک مورد سرقفلی بالتبع نخواهد بود.همینطور در مورد ملک تجاری که سرقفلی نداشته باشدموجب سقوط حق کسب و پیشه نیست.

ونیز اینکه تعدی انجام عملی است که متعارف نبوده و یا به گونه‌ای صورت گرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر و این تغییرات باعث پایین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد. بنابراین در فرضی که تغییرات صورت گرفته در عین مستأجره توسط مستأجر به اساس و دوام ملک خدشه ای وارد نکرده بلکه منجر به افزایش ارزش ملک گردد، مصداق تعدی و تفریط نیست.

علاوه برآن در خصوص تعلق گرفتن حق سرقفلی و یا تعلق نگرفتن آن در صورت تعدی و تفریط می توان به دادنامه ای اشاره کرد که عدم تعلق حق سرقفلی به علت تعدی و تفریط را رد کرده است و معتقد است به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 حق سرقفلی،هیچ ارتباطی به تعدی و تفریط ندارد و حتی در صورت تخلیه ملک به جهت تعدی و تفریط،حق سرقفلی مستاجر بایستی به صورت کامل به وی پرداخت شود.

رأی دادگاه بدوی دعاوی سرقفلی : عدم تعلق حق سرقفلی به علت تعدی و تفریط

در مورد دعوی آقای م.الف. به طرفیت آقای م.ز. با وکالت آقای ع.الف. به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط در یک باب مغازه پلاک … فرعی از …. و … اصلی بخش … نظر به اینکه قانون حاکم بر روابط استیجاری طرفین قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 می‌باشد که حسب مواد 6 به بعد در فصل دوم قانون شرایط و ضوابط تخلیه و پرداخت حق سرقفلی به صراحت اعلام شده است لذا ادعای اینکه اولاً قانون حاکم بر روابط طرفین قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می‌باشد صحیح نیست و مدلل نمی‌باشد

ثانیاً در صورت ارتکاب تخلف یا تعدی یا تفریط در مورد اجاره موجر می‌تواند با پرداخت قیمت روز سرقفلی نسبت به تخلیه مورد اجاره و مطالبه خسارات ادعایی اقدام نمایند ثالثاً اساساً در قانون حاکم بر روابط طرفین قانونگذار تخلف مستأجر و اقدام و رفتار توام با تعدی یا تفریط از موجبات تخلیه و زوال حق سرقفلی نمی‌باشد بلکه عمومات قانون مدنی حاکم بوده و سرقفلی پرداختی به قیمت روز در صورت تخلیه پرداخت خواهد شد رابعاً خواهان حسب اظهارات منعکسه در صورت مجلس مورخ 1393/7/14 اعلام می‌دارند که تخلیه بدون پرداخت سرقفلی به لحاظ تعدی و تفریط مدنظر اوست که موافقت با قانون ندارد لذا دادگاه دعوی خواهان را به استناد ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی را صادر و اعلام می‌دارد قرار صادر شده ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 30 دادگاه عمومی حقوقی تهران

نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تخلیه به علت تعدی و تفریط

تجدیدنظرخواهی آقای م.الف. به طرفیت تجدیدنظرخوانده آقای م.ز. نسبت به دادنامه شماره 625 مورخ 1393/7/29 صادره از شعبه 30 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در باب دعوای تخلیه عین مستأجره مشتمل بر یک باب مغازه نانوایی با پلاک ثبتی … و … بخش …. قنات آباد به جهت تعدی و تفریط مستأجر به لحاظ شمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 بر روابط استجاری طرفین و مالاً عدم طرح قانونی دعوا قرار رد صادر گردیده غیر مدلل و مردود است و قرار صادره با عنایت به اجاره نامه رسمی شماره 47201-1389/9/15 دفترخانه … تهران با رعایت اصول و قواعد دادرسی و لحاظ مقررات حاکم بر موضوع انشاء گردیده و تجدیدنظرخواهی واصله با هیچکدام از جهات مصرح در ماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی انطباقی نداشته فلذا دادگاه با رد درخواست تجدیدنظر مستنداً به ماده 353 از قانون اشعاری دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتاً تأیید و استوار می‌نماید.

رئیس و مستشار شعبه 33 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در همین زمینه بخوانید: 

تخلیه در مبحث سرقفلی + نمونه رای دادگاه

حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶