تغییر مهم حقوقی در مورد اسناد عادی

مجمع تشخیص مصلحت نظام ماده ۱ طرح الزام به ثبت معاملات غیرمنقول را به این شکل اصلاح و تصویب کرد که:

ماده ۱: یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت‌ ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول توسط سازمان ثبت‌ اسناد و املاک کشور، کلیه اعمال حقوقی راجع به این اموال باید به ثبت رسمی برسد والا دعاوی مربوط به آن‌ها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است.
تبصره: دعاوی راجع به مستندات معاملات ثبت‌ نشده تا قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون که قطعیت آنها به تشخیص رئیس قوه‌ قضائیه محرز باشد پذیرفته می شود.

به این ترتیب بعد از اتمام بررسی کل طرح در مجمع و ابلاغ آن از سوی رئيس جمهور، مهلت یک ساله برای ثبت رسمی همه قولنامه‌ها در مورد املاک آغاز خواهد شد (که به تبع باعث رونق بازار سردفتران اسناد رسمی هم خواهد شد) و پس از آن هر کس سند عادی داشته باشد نمی‌تواند به آن در دادگاه استناد کند مگر اینکه سند قبل از لازم الاجرا شدن قانون منعقد شده باشد و قطعیت آن به تشخیص رئيس قوه قضاییه برسد.

گروه حقوقی – با وجود آن‌که نزدیک به 92 سال از تصویب قانون ثبت (مصوبه 1310ش) در ایران می‌گذرد و طبق این قانون، جایگاه اسناد رسمی و غلبه آن‌ها بر اسناد عادی تثبیت شده‌، اما واقعیت آن است که اسناد عادی، همچنان رونق و اعتبار پیشین را حفظ کرده و حتی در دادگاه نیز گاه اعتباری فوق اعتبار اسناد رسمی پیدا می‌کند. دغدغه مربوط به تنش‌زایی اسناد عادی و اعتبارزایی برای اسناد رسمی، سال‌هاست که مورد توجه کارشناسان امر قرار دارد و بارها مورد تاکید قرار گرفته‌است. جدی بودن این مسئله، با وجود جزئی بودن آن، باعث شد که رهبر معظم انقلاب در دیدار امسال با رئیس و مسئولان قوه قضاییه (6 تیرماه 1402)، موضوع «سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول» را مورد توجه و تأکید قرار دهند و در این‌باره تأکید کنند: «یک مسئله‌ دیگر که این‌جا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشی فساد است و گفتیم دست قوّه‌های دیگر است. همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، [یعنی] همین مسئله‌ سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته ‌باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند این‌ها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است.» با توجه به ضرورت پرداختن به این موضوع، از اواخر دهه 1390، طرحی با عنوان «الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در دفتر حقوقی مرکز پژوهش‌های مجلس کلید خورد که در نهایت و بعد از چکش‌کاری فراوان، به صحن علنی رفت و تصویب شد؛ اما در مسیر تصویب نهایی آن در شورایی نگهبان، چنان که در بیانات مقام معظم رهبری نیز، دیده می‌شود، وقفه‌ای ایجاد شد که ناشی از ایرادات فقهی و حقوقی شورای نگهبان به مفاد طرح بود. به همین دلیل، بعد از چند بار آمد و شد طرح میان مجلس و شورای نگهبان، بالاخره کار به نظر مجمع تشخیص مصلحت نظام کشید و پنج‌شنبه گذشته خبر مربوط به تصویب یکی از مواد «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام، منتشر شد.

مجمع چه چیزی را تصویب کرد؟ اما در این رفت و برگشت‌ها چه اتفاقی افتاد و کدام مفاد طرح مد نظر بالاخره به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید؟ در جلسه روز پنج‌شنبه گذشته مجمع تشخیص مصلحت نظام، طرح الزام به ثبت معاملات غیرمنقول که با اصرار مجلس شورای اسلامی بر مفاد مورد اشکال شورای نگهبان، به این مجمع ارجاع شده بود، مورد بررسی قرار گرفت و ماده یک آن با اصلاحاتی به تصویب رسید. به گزارش مهر، در ابتدای این جلسه که به ریاست آیت‌ا… آملی لاریجانی تشکیل شد، دبیر کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع پس از ارائه گزارشی از روند بررسی و تصویب طرح در این کمیسیون، اصلاحات پیشنهادی کمیسیون راجع به ماده یک مصوبه را برشمرد و سپس حجت الاسلام محسنی اژه‌ای، رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع، به دفاع از مصوبه کمیسیون راجع به ماده یک طرح و تبصره الحاقی آن پرداخت. در ادامه جلسه، دو تن از فقهای شورای نگهبان، اشکالاتی بر مصوبه کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع وارد کردند که آیت‌ا… آملی‌لاریجانی به این اشکالات پاسخ گفت و متن اصلاحی کمیسیون راجع به ماده یک طرح را منطبق بر مصلحت مورد تأکید رهبر معظم انقلاب در خصوص عدم پذیرش دعاوی مرتبط با معاملات ثبت نشده در محاکم دانست. پس از اعلام نظر غضنفرآبادی، رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس و محمد دهقان، نماینده دولت با مصوبه کمیسیون مجمع، ابتدا برای متن مصوب مجلس رأی‌گیری شد که به تصویب نرسید و سپس در پی اظهار نظر موافقان و مخالفان، مصوبه اصلاحی پیشنهادی کمیسیون مجمع راجع به ماده یک به رأی گذاشته شد که با اصلاحاتی به تصویب رسید. بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام راجع به ماده یک طرح مذکور، یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، کلیه اعمال حقوقی راجع به این اموال باید به ثبت رسمی برسد، در غیر این صورت، دعاوی مربوط به آن‌ها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است. در ادامه جلسه، تبصره الحاقی به ماده یک، پیشنهادی کمیسیون حقوق و قضایی مجمع راجع به «نحوه استثنا شدن آن دسته از مستندات عادی که قطعیت آن‌ها محرز است از شمول حکم قانون» به بحث گذاشته شد. حجت‌الاسلام سید ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهور و تنی چند از اعضای مجمع، استثنای مذکور را صرفاً ناظر به مستندات ایجاد شده تا پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، قابل قبول و موجه دانستند که تبصره مذکور با همین قید به تصویب مجمع رسید. مطابق مفاد تبصره الحاقی به ماده یک، طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام، «دعاوی راجع به مستندات معاملات ثبت نشده تا قبل از لازم الاجرا شدن این قانون که قطعیت آن‌ها به تشخیص رئیس قوه قضاییه محرز باشد، پذیرفته می‌شود.» شایان ذکر است مجمع تشخیص مصلحت نظام، رسیدگی به سایر مواد اختلافی مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان درباره طرح الزام به ثبت‌معاملات اموال غیرمنقول را در جلسات آتی خود ادامه خواهد داد؛ بنابراین هنوز تا تصویب نهایی همه مواد این قانون، نیاز به بررسی‌های متعدد و فنی داریم.  

4 سال مهلت برای دریافت سند از سوی دیگر، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور روز گذشته و در گفت‌وگو با ایسنا اعلام کرد: با تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در مجموع حدود 4 سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده‌است. حسن بابایی با قدردانی از مجمع تشخیص مصلحت نظام برای تصویب طرح اعتباربخشی به اسناد رسمی و ابراز امیدواری از مطرح شدن طرح الزام به ثبت معاملات اموال در جلسه مجمع تشخیص مصلحت نظام و تصویب ماده یک آن با درایت رئیس و اعضای این مجمع در راستای رفع دغدغه‌های مقام معظم رهبری و رفع مشکلات و موانعی اسناد عادی برای جامعه، گفت: بعد از این‌که طرح از مجلس به مجمع ارسال شد، اقدامات خوبی با برگزاری ۲۵ جلسه کارشناسی در دبیرخانه کمیسیون حقوقی قضایی انجام گرفت و برخی ایرادات آن برطرف شد؛ ضمن این‌که شش جلسه هم از سوی کمیسیون در این خصوص برگزار شد که با درایت و دیدگاه مترقیانه اعضای مجمع، مشکل ماده یک این طرح که مورد اختلاف مجلس و شورای نگهبان بود مرتفع و به تصویب رسید. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تشکر از حمایت‌های رئیس قوه قضاییه و حضور فعال و پیگیرانه در جلسات برای به نتیجه رساندن این طرح، ابراز امیدواری کرد که در جلسات آتی مجمع به سرعت این طرح به تصویب کامل برسد و عدم اعتبار اسناد عادی در مراجع قضایی و اداری به نوعی باشد که بعد از تصویب و اجرایی شدن شاهد کاهش ورودی پرونده‌ها و دعاوی در مراجع قضایی باشیم. بابایی اظهار کرد: قطعاً یکی از آثار خوب این تصویب و نهایی شدن این طرح، حاکمیت بهداشت قضایی و حقوقی در بحث تملک، خرید و فروش و معاملاتی است که در مورد اموال غیرمنقول انجام می‌شود و دغدغه‌های مردم و حاکمیت در بحث این نوع معاملات کاهش خواهد یافت. وی با تأکید بر این‌که هیچ گونه نگرانی برای مردم بابت اراضی و املاک قولنامه‌ای آن‌ها وجود ندارد، گفت: با تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانه‌ای را فعال کند و در این سامانه، مالکان اراضی و املاک قولنامه‌ای باید مدارک و مستندات مالکیت خود را با مهلت دو ساله بارگذاری کنند و دو سال بعد از بارگذاری مستندات نیز فرصت دارند که نسبت به دریافت سند اقدام کنند و در مجموع حدود ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده است. وی ادامه داد: نقل و انتقال‌های بعدی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و در دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی ثبت می‌شوند و اگر این فرایندها طی نشود، دعواهای مطرح در مراجع قضایی با اسناد عادی دیگر قابلیت استناد نخواهند داشت و این اسناد در دادگاه‌ها و ادارات هم قابل قبول نیستند، لذا اسناد عادی در اختیار مردم، ناگهان از اعتبار نمی‌افتند و در این فرایند به مردم برای تبدیل آن‌ها به اسناد رسمی فرصت داده می‌شود. مطابق مفاد تبصره الحاقی به ماده یک، طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب مجمع تشخیص مصلحت‌نظام «دعاوی راجع به مستندات معاملات ثبت نشده تا قبل از لازم الاجرا شدن این قانون که قطعیت آن‌ها به تشخیص رئیس قوه قضاییه محرز باشد پذیرفته می‌شود.» مجمع تشخیص مصلحت نظام، رسیدگی به سایر مواد اختلافی مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان درباره طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول را در جلسات آتی خود ادامه خواهد داد.   

چرا تصویب این قانون مهم است؟ 

همان‌طور که در ابتدای نوشتار اشاره کردیم، از منظر قانون ثبت، در تملک املاک و مستغلاتی که دارای سند رسمی است، نمی‌توان تردید روا داشت. این اسناد از آن رو رسمی خوانده می‌شوند که طی مراحل قانونی و توسط مأمور و نماینده حکومت در دفاتر رسمی و قابل استناد ثبت شده‌اند و دارای اعتبار غیرقابل انکار هستند. به همین دلیل، در تلاقی و تعارض اسناد عادی  که تنظیم آن‌ها خارج از روند تنظیم اسناد رسمی صورت گرفته است، با اسناد رسمی، سند عادی توان غلبه بر سند رسمی را ندارد. اما نکته این‌جاست که طی دهه‌های اخیر و با استناد به اصول فقهی که هرگونه توافق میان دو فرد را، خواه در قالب اسناد رسمی یا در قالب اسناد عادی به رسمیت می‌شناسد، بسیار اتفاق افتاده‌است که اسناد رسمی، به دلیل تنظیم متأخر نسبت به اسناد عادی، از درجه اعتبار افتاده و باطل شده‌اند. به این معنا که اگر سند عادی، دارای تاریخ تنظیمی پیش از تنظیم سند رسمی بود، دادگاه حکم به ابطال سند رسمی و تأیید سند عادی می‌داد و از این نظر، اسناد رسمی نیز، در معرض ابطال و تردید قرار می‌گرفت. این مسئله، به ویژه باعث شده‌بود که در برخی مناطق فاقد سند رسمی یا مکان‌هایی که سند رسمی آن‌ها عیان نبود، دلالان و زمین‌خواران با تنظیم اسناد عادی دست به خرید و فروش اراضی بزنند و گاه حتی یک ملک را به چند نفر بفروشند. این وضعیت اسباب ناامنی عجیبی را به وجود آورد و تبعات خسارت‌باری را در پی داشت که متأسفانه همچنان دردسرهای مربوط به آن ادامه دارد. در واقع برخی افراد با سوءاستفاده از مورد پذیرش بودن اسناد عادی در محاکم حقوقی، دست به کلاهبرداری‌ می‌زنند و لازم است که با تصویب لازم‌الاجرا بودن ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مسیر چنین تحرکاتی مسدود شود. تصویب نخستین ماده از مواد اختلافی میان مجلس و شورای نگهبان در مجمع تشخیص مصلحت نظام، می‌تواند گامی مؤثر برای آغاز یک تغییر مثبت و اساسی باشد؛ تغییری که در آینده آثار و برکات بی‌شمار آن اسباب آرامش خاطر و انضباط حقوقی در مقوله معاملات مربوط به اموال غیرمنقول خواهد شد.

منبع: مشاهده