وکیل دعاوی ملکی
وکیل دعاوی ملکی به وکیلی گفته می شود که در زمینه املاک و مستغلات و اراضی تجربیات متعدد و لازم را داشته باشد و بتواند با طرح درست و صحیح دعاوی، شما را در رسیدن به حقوق قانونی خود یاری کند.
دعاوی ملکی علاوه بر تخصص، به شدت نیازمند تجربه است و بعضا ممکن است با طرح نادرست دعاوی، به نتیجه ای که حق مسلم شماست نرسید.
یک وکیل دعاوی ملکی متخصص و معتبر بایستی بر تسلط کامل به قوانین مربوط به ملک، آئین نامه های مختلف حقوقی، ثبتی، مالیاتی، نظریه مشورتی های صادره در این خصوص و قوانین و آئین نامه های مربوط به شهرداری و غیره مسلط باشد؛ اگر چه بسیاری از افراد نسبت به برخی امور حقوقی اطلاعاتی بدست آورده اند لیکن صرف داشتن اطلاعات جزئی نمی تواند شما را در برابر خطرات این حوزه مصون بدارد.
اگر حوصله خواندن مقاله را ندارید، می توانید از پادکست زیر که توسط خانم مهتاب سحابی وکیل ملکی ضبط شده، را گوش دهید. این پادکست حاوی مطالب زیر است:
– انواع دعاوی ملکی (حقوقی و کیفری) و تفاوت ها
– الزام به تنظیم سند در موارد دعاوی ملکی و موارد خاص در مطرح کردن این نوع دعاوی در دادگاه ها و …
اگر شما هم به دنبال انتخاب وکیل ملکی خوب یا معیارهای انتخاب بهترین بهترین وکیل ملکی تهران” هستید، باید معیارهای زیر را برای انتخاب یک وکیل ملکی خوب در نظر بگیرید.
یک وکیل ملکی متخصص بایستی از نحوه شروع این دعوی اطلاع کامل داشته باشد تا با مستندات صحیح پیش برود و یا در دعاوی که شروع کننده نیست و در مقام دفاع اعلام وکالت می کند بداند با چه مدارکی در جلسه رسیدگی حضور یابد تا بتواند جلسه را به نفع موکل پیش ببرد.
تجربه یک وکیل کاربری اراضی در این عرصه نقش بسیار تعیین کننده دارد زیرا در مواردی که لازم است می تواند قاضی شعبه را مجاب کند برای پیشبرد هر چه سریع تر دعوی دستورات لازم را صادر کند.
اطلاعات ثبتی و آشنایی با قوانین ثبتی نیز از دیگر موارد مهم است که یک وکیل ملکی باید به آن مسلط باشد. در کنار این موضوع درصد موفقیت یک وکیل در پرونده های قبلی بسیار حائز اهمیت و نشان از توان وی دارد.
گروه وکلای سحابی، به پشتوانه بیش از ۹۲ درصد موفقیت در ۴۱۷ پرونده اخیر خود، و با با بیش از ۱۳ سال تجربه، می تواند یکی از انتخاب های شما برای وکالت ملکی در تهران، البرز و … باشد.
ملک یکی از مهم ترین دارایی افراد در کشور ما محسوب می شود، حفظ این دارایی ارزشمند، نیازمند داشتن یک وکیل دعاوی ملکی خوب است.
هزینه وکیل ملکی در سال 1403 به طور شفاف چقدر است؟
به طور خلاصه هزینه یا حق الوکاله وکیل در دعاوی ملکی، بین 7 تا 10 درصد از بهای خواسته تعیین می شود. این مبلغ با در نظر گرفتن نوع دعوا اعم از مالی مانند دعوای الزام به تنظیم سند و غیر مالی مانند رفع تصرف عدوانی متفاوت است.
به موجب ماده 9 آئین نامه تعرفه حق الوکاله مصوب 1399 که در حال حاضر و در سال 1403 نیز مجرا می باشد، با لحاظ ماده 62قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی تعرفه وکالت و میزان حق الوکاله وکیل دادگستری در دعاوی مالی، در صورتی که حکم دادگاه بدوی، در مورد بهای خواسته یا همان خواسته دعوی، قطعی باشد، 10 درصد بهای خواسته بوده و اگر حکم دادگاه بدوی، قطعی نباشد، حق الوکاله وکلا در دعاوی مالی، مطابق جدول زیر تعیین می گردد:
- بهای خواسته تا مبلغ پانصد میلیون ریال (هشت درصد بهای خواسته)
- نسبت به مازاد بر مبلغ پانصد میلیون ریال تا دو میلیارد ریال (هفت درصد بهای خواسته)
- نسبت به مازاد بر مبلغ دو میلیارد ریال تا ده میلیارد ریال (پنج درصد بهای خواسته)
- نسبت به مازاد بر مبلغ ده میلیارد ریال تا سی میلیارد ریال (چهار درصد بهای خواسته)
- از مبلغ سی میلیارد ریال به بالا(سه درصد بهای خواسته) است.
مدت زمان به نتیجه رسیدن دعاوی ملکی
اگر کسی برای حل دعاوی ملکی زمان مشخصی به شما ارائه داد، مطمئنا در حال فریب شماست! حل یک پرونده در این حوزه به هیچ عنوان دچار زمان مشخصی نیست اما چیزی که در این باره بسیار مهم است، میزان تجربه، تخصص و تبحر وکیل انتخابی شما برای حل این پرونده است! مهارت و تجربه این شخص می تواند زمان به نتیجه رسیدن پرونده شما را به حداقل ممکن تقلیل دهد و از اطاله دادرسی جلوگیری کند.
در خصوص دعاوی ملکی
ملک یکی از مهم ترین دارایی افراد در کشور ما محسوب می شود و گاهی حفظ این دارایی ارزشمند، نیازمند داشتن یک وکیل دعاوی ملکی است؛ با توجه به افزایش روزافزون نرخ تورم در کشور و به دلیل ارزش بسیار زیاد املاک و محبوبیت بیش از پیش آن میان مردم روزانه دعاوی ملکی بسیاری در مجتمع های قضایی کشور ثبت می شود که به دلیل تخصصی بودن این دعاوی، انتخاب یک وکیل دعاوی متخصص بسیار مهم است.
شروع یک دعوی و طرح صحیح آن مهم ترین بخش یک دعوی است و آگاهی از اینکه دعوی شما آیا نتیجه ای خواهد داشت یا خیر و اینکه این دعوی چگونه مطرح شود که سریع تر به نتیجه برسد، بسیار حائز اهمیت است.
مطلب حائز اهمیت این است که دعاوی ملکی در واقع بخشی از دعاوی مربوط به اراضی است و با توجه به اینکه ملک، مال غیر منقول محسوب می شود، دعاوی مربوط به آن حتما بایستی در محل مال (ملک) دعوی مطرح شود که این خود برای آن دعوی بسیار تعیین کننده است.
برای اینکه خیال شما از بابت استیفای کامل حق و حقوقتان راحت باشد، بهتر است با ارائه وکالت به وکیل ملکی متخصص، معتبر و امین، بدون نگرانی و تشویش حاصل از ناآگاهی در دادگاه ها، به مسائل کاری خود بپردازید.
مهم ترین پرونده های ملکی
پرونده های ملکی پرونده هایی هستند که ارتباط مستقیم و یا غیر مستقیم به املاک و اراضی و به طور کلی اموال غیر منقول دارند و مورد مطالبه در آنها مال غیرمنقول شامل خانه، آپارتمان، انبار، سوله، زمین و … است.
معرفی انواع دعاوی ملکی
در یک دسته بندی کلی، دعاوی ملکی به سه دسته زیر تقسیم می شوند:
1. دعاوی ملکی حقوقی
2. دعاوی اموال ثبتی
3. دعاوی ملکی کیفری یا جزایی
دعاوی ملکی حقوقی شامل:
الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به فک رهن
الزام به اخذ سند
الزام به تحویل
الزام به اخذ پایانکار
الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
ابطال سند رسمی
اعلام بطلان سند عادی
دستور فروش ملک مشاعی
دعوی اثبات مالکیت
دعاوی ملکی ثبتی شامل:
گواهی عدم افراز
اعتراض به رای هیات
اعتراض به رای کمیسیون ها
دعاوی ملکی کیفری یا جزایی شامل:
انتقال مال غیر
کلاهبرداری
جعل اسناد مالکیت
معامله به قصد فرار از دین
برگزیده ای از آرای موفق خانم سحابی وکیل ملکی
اگر مالک ملکی پس از چندین سال که ملک بدون صاحب مانده است پیدا شود آیا امکان تخلیه ملک وجود دارد؟
بله امکان تخلیه وجود دارد حال اگر مالکیت رسمی باشد که با دعوی خلع ید و اگر رسمی نباشد ابتدائا بایستی اثبات شود و سپس اقدام برای تخلیه انجام شود.
اگر شخصی صاحب نسق زراعی باشد امکان اخراج او و یا تخلیه زمین وجود دارد؟
بله، البته پس از برداشت محصول و یا جلب رضایت صاحب نسق که می تواند با ارزش گذاری توسط کارشناس و یا توافق انجام گیرد.
شخصی که ملک در اختیارش نبوده است آیا می تواند دعوی رفع تصرف عدوانی مطرح کند؟
دعوی تصرف عدوانی حقوقی مربوط به شخص متصرف است بنابراین مالک غیر متصرف نمی تواند این دعوی را به صورت حقوقی علیه متصرف مطرح کند و بایستی دعوی خلع ید مطرح کند.
آیا تغییر کاربری زمین جرم کیفری محسوب می شود؟
بله جرم کیفری است و تحت عنوان تغییر کاربری اراضی و باغات پیگیری می شود.
آیا شخصی که ملکی را خریداری کرده است می تواند علیه فروشنده الزام به تحویل مطرح کند آن هم در حالی که ثمن معامله را طبق تعهد پرداخت نکرده ؟
خیر نمی تواند و تا زمان انجام تعهد مربوطه در قرارداد ملک تحویل او نخواهد شد لیکن همچنان مالک است مگر اینکه در قرارداد شرط انفساخ وجود داشته باشد.
با سلام
اینجانب در سال 1391 و1393 دو قطعه مجاور زمین موروثی از پدر خودم و عمه بزرگم در یک روستا خریداری نموده ام.که در مجاور زمین بنده، زمینی طبق وصیت پدربزرگم جهت ساخت حسینیه در نظر گرفته شده است. سال 1401 که برای دریافت پروانه ساخت روستایی از طریق بنیاد مسکن شهرستان اقدام نموده ام متوجه شدم که در سال 1394 بدون حضور اینجانب کارشناسی از بنیاد آمده و طبق نظر افرادی، به عمد یا سهوا بخشی از زمین من که دقیقا قسمت طرح هادی برای ساخت خانه است جز حسینیه حساب شده و توسط کارشناس بنیاد ثبت شده است.
در بنیاد مسکن گفتن باید تغییر کاربری بگیری! یعنی بنده برای زمین شخصی خودم باید پیگیر تغییر کاربری و هزینه های مرتبط و شاید درگیر شدن با چند نهاد برای تغییر کاربری و اثبات اینکه زمین بنده است باشم. با توجه به اینکه هم اکنون محل واقعی حسینیه مشخص هست و شوناژ شده است از بنیاد خواستم کارشناسی بیاید بازدید کند و موقعیت اصلی حسینیه رو ببیند و اگر امکان دارد اصلاحیه ای صورت پذیرد و نقشه ثبت شده در بنیاد اصلاح گردد. اما گفتن نمیشود و صورتجلسه کارشناس در سال 94 به امضا شورا، دهیار و بخشدار وقت رسیده است.
الان نمیدانم از بنیاد شکایت کنم یا از طریق حقوقی پیگیر درست شدن مشکل باشم و یا اینکه پیگیر تغییر کاربری باشم.ممنون میشوم راهنماییم کنید.با تشکر
درود
با توجه به اینکه ادعای مالکیت نسبت به این بخش از زمین که فرمودید، وجود دارد،اگر به نفع بنیاد مسکن سندی در حدود اربعه که شما ادعا دارید سند صادر شده است ،شما بایستی اقدام حقوقی علیه بنیاد مسکن یا هر نهادی که سند به نامش شده است ،مطرح کنید و این امر منوط به این است که شما مدارکی جهت اثبات ادعای خود داشته باشید.
یکی از دعوای حقوقی شما قطعا بایستی اثبات مالکیت باشد.
آیا منابع طبیعی و یا هر نهاد دولتی می تواند بدون مدرک مالکیت و بدون مدارک مثبت انتقال اقدام به تصرف ملک کند؟
خیر نمی تواند و بایستی مدارکی همچون رای کمیسیون مربوطه و آگهی تشخیص و برگ تشخیص و هرگونه رایی که مثبت مالکیت آن نهاد دولتی باشد را ارائه کند.
یا سلام ، آیا پس گرفتن ۳ دانگ ملک از همسر که بنامت زده شده امکان پذیر است ؟
درود
بستگی به نوع انتقال دارد
هبه
صلح
بیع
باید دید چه نوع انتقالی صورت گرفته است؟
درود
اگر هبه محسوب شود بله قابل رجوع یا همان به اصطلاح شما پس گرفتن است.
با سلام.
ملکی دوطبقه به متراژ ۲۴۰ به صورت کلی فروخته شده است و پایان کار قبل از انتقال سند به خریدار تحویل داده شده است و به رویت او رسیده است و شفاهی هم به خریدار گفته شده است که ملک مساحت اصلاحی ان ۲۲۰ متر است. خریدار سند جدید را بر اساس ۲۴۰ کتر گرفته است.
در حال حاضر خریدار شکایت کرده و داد خواست خیار تبعض صفقه با توجه به وحدت رویه 811 داده است و استرداد ثمن به نرخ روز بابت ماوتفاوت متراژ داده است. در قرارداد ذکر شده است که کمی و کیفی ملک به رویت خریدار رسیده است.
ایا حقی دارند ایشان؟
باسلام
در این مورد مدعی مطلع بودن از متراژ بایستی این امر را به اثبات برساند در غیر اینصورت صرف نوشته شدن جمله کمی و کیفی ملک به رویت خریدار رسید دلیل بر اطلاع خریدار به متراژ نیست
البته با توجه به اینکه پایانکار به ایشان تحویل شده می توانید به این موضوع استناد کنید و اطلاع و آگاهی خریدار را به اثبات برسانید
عرض سلام و ادب، قطعه زمینی موروثی در سال 1364 توسط بنده (یکی از ورثه) از سایر وُراث (مادر، برادر و خواهران) خریداری شده و مراتب به صورت دست نویس در کاغذی مکتوب و از طریق ثبت اثرانگشت به تأیید فروشندگان رسیده است و همچنین شورای روستا کاغذ مذکور را مُهر نموده است. لازم به ذکر است که اولاً در کاغذ مذکور ثَمَن معامله قید نگردیده و ثانیاً یکی از ورثه نیز از ارایه ی اثرانگشت و امضاء امتناع نموده و البته در تمام این سال ها نیز از طرح دعوی مبنی بر ادعای مالکیت خودداری نموده است تا اینکه در سال اخیر (1402) که بنده برای اخذ سند مالکیت اقدام نمودم و اداره ثبت مطابق رویه ی قانونی اقدام به انتشار آگهی نمود، ورثه ی مذکور اقدام به طرح شکایت مبنی بر تصرف عدوانی ملک توسط بنده نموده است. لطفا بفرمایید در این رابطه امکان اثبات حق توسط اینجانب وجود دارد؟
سلام
اول اینکه باید دید طرف مقابلتون دادخواست حقوقی علیه شما مطرح کرده اند یا شکایت کیفری اگر حقوقی باشه، و ایشون سابقه تصرف نداشته باشند دعواشون رد خواهد شد و در مورد کیفری هم باید ببینیم شرایط به چه نحوی است و اما در خصوص سهم الارث که ایشون امضا نکرده اند در واقع به شما منتقل نشده و تنها باقی وراث سهم الارث خودشون رو به شما منتقل کردند.
سلام
من یه خونه خریدم که قرار بود پارسال ۳۱ فروردین سند بزنن
ولی صاحب خانه از حیاط آپارتمان سوپر مارکتی درست کرده و شهرداری اجازه سند زدن رسمی رو نمی‌داد
شکایت کردیم و دادگاه حق رو به ما دادن
آیا سوپرمارکت باید تخریب بشه تا اجازه سند رسمی داده بشه؟
درود
لطفا بفرمایید منظورتون از حق رو به ما داد چی هست؟
آیا رای به الزام به تنظیم سند رسمی صادر شده است؟
شما به شهرداری اطلاع بدهید خودشون میان سراغ سوپر مارکت
و اینجا صاحب خانه قبلی با شهرداری طرف حساب می شود
سلام. اپارتمان پیش خرید کردم. تمام تعهدات رو انجام پرداختم. الان بهم تحویل نمیدن. هنوز آپارتمان آماده هم نیست. میخوام شکایت کنم.
اول از فروشنده که خونه رو تحویل نمیدن و در محضر هم حاضر نمیشن برای تعهد و فروش رسمی.
دوم از بنگاه بخاطر بستن قرارداد یکطرفه و تبانی با مالک.
سوم درخواست ضرر و زیان و حق دادرسی و وکیل.
آیا در خصوص اینها میتوانم شکایت کنم و چه عواقبی دارد ؟
درود
دادخواست الزام به تحویل بزنید
به انضمام خسارات قراردادی البته در صورتی که در قراردادتون خسارات درج شده باشد.
در صورت لزوم تامین دلیل هم انجام دهید
درود
بله اگر تعهدات خریدار انجام شده باشد ، می تواند با طرح دادخواست برای تحویل اقدام کند.
برای اخذ خسارت نیز نیاز به گواهی عدم حضور دارید
از بنگاه املاک رو نمی توان دقیق گفت چرا که بستگی دارد به نحوه تنظیم قرارداد و بایستی مدارک بررسی شود.
با سلام
پدر بنده از پدر خود یه زمینی حدودای سال ۱۳۸۴ خریده طبق قولنامه (زمین دارای سند مشاع بوده که به ثبت پدر بزرگم رسیده)اما سند رو یکی از وراث ازمون گرفته و تحویل نمیده الان بنده همون قولنامه رو پشت نویسی کردم به اسم خودم و برای ثبت سند اقدام کردم که نیاز هست تا وراث پدربزرگم قبول کنن که طبق قولنامه پدرشون زمین رو فروخته که امتنا میکنند یسری اسناد در مورد شهرداری که قبلا برا گرفتن پروانه و کارهای مجوز رو در دست دارم و یسری قولنامه اجاره که حدودا ۱۵ سالی که به مستجری دادم که کاشی فروش بوده الان من اگه بخوام خودم بدون گرفتن وکیل برم جلو امکانش هست که بتونم به سر انجام برسونم الان این زمین قیمتی در حدود سه تا چهار میلیارد داره و منم توان پرداخت ده درصد این مبلغ رو ندارم ممنون میشم اگه امکانش باشه بفرمایید چه مراحلی پیش رو دارم و آیا بدون وکیل میتونم کارو جلو ببرم یا نه؟
درود بر شما
اگر سند صادر شده و سابقه ثبتی وجود دارد بایستی تقاضای المثنی بدید که مراحل خاص خود را دارد لیکن اگر سند رسمی ندارد موضوع متفاوت است . بفرمایید کدام حالت است؟
با سلام
جهت تادیه مهریه حدود دو نیم دانگ از یک آپارتمان در یک منطقه خوب تهران به مزایده گذاشته شده، آیا در صورت پیدا نشدن مشتری و تقاضای انتقال به نام زوجه زوجه باید مالیات و نیم عشر را پرداخت کند ؟
درود
در خصوص مالیات که با توجه به انتقال بایستی پرداخت شود اما در مورد نیم عشر
خیر
توقیف مال به میزان نیم عشر هم هست بنابراین یا باید از ملک مورد مزایده برداشته شود و یا اینکه مازاد مال،توقیف باقی بماند تا بدهکار حقوق دولتی را نیز پرداخت کند.