رفع تصرف عدوانی

اثر عدم احراز مالکیت رسمی دردعوی رفع تصرف عدوانی است.

دعوی رفع تصرف عدوانی منوط به احراز سبق تصرفات خواهان رفع تصرف و لحقوق تصرفات متصرف فعلی است؛ بنابراین مالکیت رسمی خواهان رفع تصرف، ملاک نیست.به بیان ساده تر اینکه خواهان دعوی رفع تصرف عدوانی بایستی پیش از متصرف فعلی ، متصرف بوده باشد .

در خصوص دعوای آقای ج. ص. با وکالت آقای ب. ع.ز. به طرفیت خواندگان : 1- غ. س.پ. و 2- آقای ر.الف. ج[. با وکالت بعدی خانم ن. ع. و آقای الف. د. و 3- آقای ح. س.الف. و 4 – ی. خ. به خواسته های : 1- ابطال سند ( کلیه قراردادها و اسناد منعقده فیمابین کلیه خواندگان به سرقفلی خواهان و اعلام بی اعتباری آنها) مقوم به 51/000/000 ریال 2- رفع تصرف عدوانی و اعاده تصرف به خواهان و 3- مطالبه اجرت المثل تصرف متضامنا از سال 86 لغایت اجرای حکم با جلب نظر کارشناس و مطالبه خسارات دادرسی .

خواسته ردیف اول که ابطال سند است موضوع بحث ما نیست و متن رای را در اینجا نمی آورم اما در مورد دیگر بخش های دادنامه : دادگاه نسبت به خواسته ردیف 2 و 3  نظر به اینکه حکم دادگاه کیفری دلیل مالکیت نیست و اسناد و مدارک ابرازی خواهان برای ادعای مالکیت منافع مورد ترافع رسمی نیستند فلذا به نظر دادگاه صرفنظر از اینکه تصرف خواندگان عدوانی بوده یا خیر ، خواهان در حال حاضر نمی تواند خواسته های مورد نظر را مطالبه نماید.فلذا به استناد ماده 2 از قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان را صادر و اعلام می نماید.رأی صادره حسب مورد ظرف بیست روز نسبت به خوانده ردیف اول غیابی و قابل واخواهی در این شعبه و سپس ظرف همان مهلت قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

این رای مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته و دادنامه تجدیدنظر اینگونه رای صادر کرده است :

راجع به تجدیدنظرخواهی آقای ج. ص. با وکالت آقای ب. ع.ز. به طرفیت آقای غ. س.پ. – ر.الف. ج. – ح. س.الف. – ب. خ. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره 00267 مورخ 94/3/19 که به موجب آن در مورد دعوی تجدیدنظرخواه ( خواهان بدوی ) مبنی بر رفع تصرف عدوانی و مطالبه اجرت المثل قرار رد دعوی صادر شده است . دادگاه اعتراض را وارد و دادنامه تجدیدنظرخواسته را مقتضی نقض می داند . چرا که با احراز سابقه تصرفات خواهان بدوی به موجب سند مدرکیه که دلالت بر انتقال منافع دو باب مغازه خواربار فروشی به وی داشته ، و از سوی تجدیدنظرخواندگان نیز دلیل و مدرکی که دلالت بر جواز تصرفات لاحق خود داشته باشد ارائه نشده است و از ارکان دعوی تصرف عدوانی ، سابقه تصرفات متصرف سابق و لحوق تصرفات متصرف فعلی می باشد. که با توصیف فوق مانعی برای رسیدگی ماهیتی به دعاوی رفع تصرف عدوانی و مطالبه اجرت المثل وجود نداشته ، لذا مستندا به ماده 353 قانون آئین دادرسی مدنی با نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته پرونده جهت رسیدگی ماهیتی به دادگاه بدوی اعاده می شود. این رای قطعی است.

دادگاه بدوی بر مبنای اینکه مدعی ، تصرفی نداشته دعوی او را رد کرده لیکن در مرحله ی تجدیدنظر قضات بر این عقیده بوده اند که تصرفات خواهان دعوی بدوی با مدرکی دال بر انتقال منافع دو باب مغازه خوارو بار فروشی به نوعی تصرف محسوب می شود و تجدیدنظر خواندگان یعنی خواندگان دعوی بدوی نیز دلیلی ارائه نکرده اند که نشان دهد اینها با مجوز متصرف سابق اقدام به تصرف نموده اند که به این ترتیب دعوی رفع تصرف عدوانی که توسط دادگاه بدوی رد شده است مجدد به همان شعبه بدوی ارسال می شود تا ماهیتا نسبت به آن رای صادر شود .

در باب دعوی رفع تصرف عدوانی لازم است به این موضوع نیز پرداخته شود که در صورتی که منشا تصرف شخصی در ملک، قرارداد و عقد بیع بوده و بر اساس ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، سند رسمی اخذ شده باشد، تصرف افزون بر میزان مالکیت از جانب این شخص، منصرف از شمول مقررات تصرف عدوانی بوده و مقررات خاص لایحه قانونی رفع آثار تجاوز بر این موضوع حاکم است. (‌لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک ‌مصوب 1358.9.27 )

یعنی اگر شخصی براساس سند رسمی بیش از میزان مالکیتش متصرف باشد بر اساس این لایحه قانونی رسیدگی می شود. نمونه دادنامه صادره در این خصوص بدین شرح است :

لازم به توضیح است که در این مورد دادنامه نیز صادر شده که دادگاه بدوی دعوی مطروحه را پذیرفته لیکن دادگاه تجدیدنظر به استناد لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز دعوی رفع تصرف عدوانی مطروحه را رد نموده است .

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ر. م. باوکالت خانم ل. م. بطرفیت خانم ز. کرمانشاهی نسبت به دادنامه شماره 940378 – 94/5/28 صادره از شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی پاکدشت که بموجب آن تجدیدنظرخواه به رفع تصرف عدوانی به متراژ 168/38 مترمربع از فروعات پلاک ثبتی 160 الی 260/112 اصلی واقع در فیلستان جز بهنام پازوکی محکوم شده است بابررسی پرونده و قطع نظر از موارد اعلامی وکیل تجدیدنظرخواه و نحوه استدلال دادگاه محترم بدوی باتوجه به لایحه تجدیدنظرخوانده چون منشا تصرف قرارداد و بیع و رای و سند صادره از ماده 147 – اصلاحی قانون ثبت است و مقررات خاصی و مقررات لایحه قانونی رفع آثار تجاوز مصوب شورای انقلاب اسلامی حاکم است و از موضوع و شمول تصرف عدوانی فصل هشتم قانون آئین دادرسی مدنی منصرف است لذا باستناد ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به جهت مذکور قرار رد دعوی نخستین صادر می شود . رای قطعی است.

باید ها و نبایدهای طرح دعوی رفع تصرف عدوانی

دعوی رفع تصرف عدوانی ، دعوی و ادعای متصرف سابق است مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیر منقولش را از تصرف او خارج کرده است.

اول اینکه می دانیم مال غیر منقول شامل زمین و ملک و آپارتمان و… است بنابراین این دعوی در مورد اموال منقول مانند خودرو امکان پذیر نیست .

دوم اینکه تصرف لزوما باید عدوانی و به عنف یا همان به زور باشد ( همانطور که در متن ماده 158 قانون آئین دادرسی آمده است ).

سوم اینکه این دعوی تنها از طرف متصرف قابل طرح است ، متصرف کسی است که در ملک ، زمین ، آپارتمان مستقر و ساکن بوده است حال شخص متصرف می تواند مالکی که خود متصرف بوده است ، باشد و یا مستاجر باشد و یا منتفع و دارای حق انتفاع باشد ( حقی است که از سوی مالک به دیگری داده می شود ) و یا به هر دلیل قانونی و مشروع باشد و ضمن اینکه تمام این تصرفات با اذن و یا اجازه مالک بوده باشد در غیر اینصورت از نظر قانون محترم نیست و تصرف قانونی محسوب نمی شود . در تمام این موارد متصرف مالک نیست لیکن قانونگذار برایش این حق را قائل شده که بتواند برای تصرف قانونی اش دادخواهی کند .

چهارم اینکه به موجب قانون دارا بودن سند مالکیت خود به معنای سبق تصرف است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود بدین معنی که اگر شما به عنوان مالک غیر متصرف ، دعوی رفع تصرف عدوانی را با استناد به سند مالکیت خود مطرح کنید ، نیازی نیست که ثابت کنی متصرف بوده ای اما اگر شخصی بیاید و ثابت کند در ملک شما سالها ساکن بوده است و یا قاضی به هر دلیلی متوجه بشود که شما مالک غیر متصرف هستید ، این دعوی رفع تصرف عدوانی که مطرح کرده اید رد خواهد شد البته جای نگرانی نیست و شما به سادگی با طرح دعوی خلع ید می توانید ملک خود را پس بگیرید . در شماره پیشین روزنامه در مورد دعوی خلع ید مطالب مهمی درج شده است .

پنجم اینکه دعوی رفع تصرف عدوانی هم به صورت حقوقی قابل طرح و رسیدگی است و هم به صورت کیفری و در واقع برای آن جرم انگاری نیز شده است و متصرفی که بخواهد این دعوی را مطرح کند هر دو دعوی را می تواند با هم نیز مطرح کند .

ششم اینکه جمع دو دعوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی امکان پذیر نیست .

هفتم اینکه متصرف قانونی فرضا مستاجر در صورتی که پس از تصرف او ، مالک بدون اجازه مستاجر و در زمان قرارداد اجاره ، اقدام به تصرف ملک کند  در این صورت مستاجر براحتی می تواند با طرح این دعوی ، رفع تصرف عدوانی کند .

هشتم اینکه برای طرح این دعوی چه حقوقی و چه کیفری نیاز به تامین دلیل دارید تا ثابت کنید ملک در تصرف دیگری است .

نهم اینکه تامین دلیل به معنای حفظ و نگهداری از دلیل است به این صورت که از طریق شورا تقاضای کارشناسی می شود و کارشناس با بررسی محل به تصرف شخص غیر محق صحه می گذارد .

دهم ، طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی مستلزم مستنداتی است شامل : مدرک قانونی تصرف فرضا اجاره نامه مستاجر ، گزارش کارشناس و یا کلانتری در خصوص تصرف شخص دیگر در ملک و اگر مالکی هستید که سابقه تصرف در ملک داشته اید و این دعوی را به نحو صحت مطرح کرده اید ، سند مالکیت شما دیگر مستندی است که لازم است ضمیمه دادخواست خود کنید .

یازدهم ، در مورد شکایت کیفری رفع تصرف عدوانی نیز قبل از هر اقدام قضایی نیاز به گزارش کلانتری از محل دارید بنابراین ابتدا از 110 بخواهید در محل حاضر شود و گزارش مربوطه را ضمیمه شکایت خود از طریق دفتر خدمات قضایی به دادسرای مربوطه ارسال کنید و دادسرا خود مجدد از کلانتری می خواهد در این خصوص تحقیق به عمل آورد بنابراین لازم نیست شکایت خود را در کلانتری ثبت کنید .

دوازدهم ، در صورتی که متصرف در زمین و یا ملک شما بنایی ساخته باشد و یا محصولی را کاشته باشد دو حالت دارد :1.متصرف مدعی مالکیت بوده باشد ، 2 متصرف اساسا ادعای مالکیتی نداشته باشد . در حالت اول  به موجب قانون ، متصرف عدوانی ، اگر مدارکی در جهت اثبات ادعای خود داشته باشد ، بایستی ظرف یکماه از تاریخ اجرای حکم و به زبان ساده تر تخلیه ملک یا زمین ، دادخواست خود را در جهت اثبات مالکیت مطرح نماید در اینصورت بنا و یا درختی که در ملک یا زمین احداث و ایجاد نموده است ، باقی می ماند تا تکلیف دعوی اثبات مالکیت او معین گردد .

سیزدهم با توجه به اینکه زراعت مقوله ی مهمی است قانونگذار در این خصوص در ماده قانونی جداگانه معین کرده تا در صورتی که زمینی مورد تصرف عدوانی قرار گرفت و در آن بذر کاشته شد چه باید کرد : درصورتی که در ملک مورد حکم تصرف عدوانی زراعت شده باشد، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید ‌فوری محصول را برداشت و اجرت‌المثل را تأدیه نماید. چنانچه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، چه اینکه بذر روییده یا نروییده باشد محکوم‌له‌پس از جلب رضایت متصرف عدوانی مخیر است بین اینکه قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف‌ نماید یا ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی بگذارد و اجرت‌المثل آن را دریافت کند. همچنین محکوم‌له می‌تواند ‌متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی که توسط وی انجام گرفته مکلف نماید.

چهاردهم ضمن دادخواست حقوقی رفع تصرف عدوانی می توانید اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کنید البته لازم است این خواسته با در خواست جلب نظر کارشناس  مطرح گردد .