خلع ید

ملک مشاعی و طرح دعاوی  خلع ید ، اثبات مالکیت و یا تصرف عدوانی

اگر مورد اختلاف ، ملکی باشد که متعلق به چندین شریک مشاعی است ، چگونه بایستی جهت احقاق حق خود اقدام کرد و چه دعاوی پیش روی ما وجود دارد؟

ابتدا باید بدانیم شرکای مشاعی شراکتشان در ذره ذره ملک است و این بدان معناست متراژ و یا مساحت مشخصی به ایشان تعلق نگرفته و فرضا در چند دانگ مشاعی شریکند . باید بدانید حتی اگر 10 سال در ملک مشاعی زندگی کرده باشید بدان معنا نیست که شرکای مشاعی امکان طرح دعوی علیه شما را ندارند . در قانون مدنی 3 ماده مهم برای ملک مشاعی و تصرف ملک مشاعی وجود دارد که صریحا بیان داشته شریک مشاعی حق تصرف مادی ملک مشاعی را تنها در صورتی دارد که دیگر شرکای مشاعی نسبت بدان رضایت داشته باشند (مواد 581 ، 582و583 قانون مدنی).خاطر نشان می گردد شریک مشاعی در خصوص تصرف حقوقی فرضا انتقال و فروش آن نیازمند اجازه سایر شرکا نمی باشد . این در واقع نوعی شراکت در عالم حقوق است که قواعد منحصر به فرد خود را داراست . (تصرف حقوقی به معنای انتقال سندی و تصرف مادی درواقع استفاده فیزیکی از ملک است و برای مثال شخصی که در ملک زندگی می کند در واقع تصرف مادی دارد.)

باید ها و نبایدهای طرح  دعوی علیه شریک مشاعی :

اگر شریک مشاعی ملک مشاعی را تصرف مادی نماید دو حالت دارد :1. اینکه این تصرف مادی (دست اندازی در ملک ) با اذن شما بوده و از ابتدا شما به عنوان شریک این مجوز را به او داده اید و 2. اینکه این فرد بدون اذن ابتدایی متصرف شده و یا بدون اجازه بعدی شما به تصرفش ادامه داده است. در حالت اول می توانید با اقدام به طرح دعوی خلع ید “در واقع به معنای رفع تصرف از متصرف غیر قانونی است ” که این راهکار به عنوان راهکار قانونی در جهت تخلیه ملک مشاعی است ،اقدام کنید ( بسته به توافق قبلی امکان اخذ اجرت المثل را می توانید داشته باشید ). اما در خصوص حالت دوم این امکان قانونی برای شما فراهم است که علاوه بر دادخواست خلع ید ، در جهت اخذ اجرت المثل ایام تصرف (به معنای دریافت بهای استفاده از ملک مشاعی ) نیز اقدام کنید . در هر دو صورت پس از تخلیه ملک مشاعی ، نه شما و نه شریک ، حق استفاده از ملک را نداشته و بایستی در جهت افراز ملک و در صورتی که امکان افراز نباشد ، در جهت فروش ملک اقدام کنید .

کدام یک از دعاوی مقدم است اثبات مالکیت و یا خلع ید؟

مطلب حائز اهمیت در این خصوص این است که ، بدوا بایستی مالکیت شما به موجب ماده 22 قانون ثبت مصوب 26/12/1310 رسمی و قانونی باشد . پس از آن شما می توانید دعوی خلع ید را مطرح نمایید . به موجب رای وحدت رویه شماره 672-1/10/1383 دیوان عالی کشور خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است ، خلع ید همانطور که پیش تر گفته شد در واقع به معنای رفع تصرف از متصرف غیر قانونی است و زمانی که مالک در جهت تصاحب مجدد ملک خود نیازمند طرح دعوای حقوقی است از این راهکار قانونی در جهت احقاق حق خود بهره می برد.

طرح چنین دعوایی نیازمند به چه مدارکی است؟

برای طرح هر دعوایی وجود مدارک بسیار مهم و ضروری است و در این دعوی نیز چون سند مالکیت ، گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه و مدرکی دال بر تصرف شریک مشاعی دارای اهمیت بالایی است .

در صورت امتناع شریک مشاعی از شرکت در جلسات و یا تخلیه ملک چطور این دعوا ادامه می یابد؟

در این صورت نهایتا پس از صدور حکم قطعی مبنی بر خلع ید از ملک مشاعی دایره اجرای احکام دادگستری اقدام به تخلیه اجباری ملک همانند تخلیه ملک استیجاری می نماید و در این خصوص هیچ استثنایی قائل نخواهد شد .

طرح دعوای رفع تصرف عدوانی با دعوای خلع ید چه تفاوتی دارد؟

دعوای رفع تصرف عدوانی دعوی است که فردی که سابقا و در گذشته متصرف ملک بوده است ولو اینکه مالک نباشد می تواند مطرح کند اما دعوی خلع ید را مالک ولو اینکه متصرف نباشد مطرح می نماید .