دعاوی اراضی درون شهری

اراضی موات

پیش تر در مورد زمین هایی اعم از جنگل و بیشه و اراضی ملی متعلق به سازمان منابع طبیعی گفتیم . اکنون در مورد زمین هایی که در محدوده شهرها واقع شده که اعم از موات و بایر است می گوییم. به موجب قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران زمین بایر زمینی است که سابقه احیاء دارد ولی به علت اعتراض و عدم بهره‌برداری برای مدت 5 سال متوالی بدون عذر موجه متروک‌مانده و یا بماند بدین معنا که زمین بایر زمینی است که قبلاً از آن استفاده و بهره برداری می شده و در هر صورت ابتدا از حالت موات خارج و احیاء گردیده است ولی بعدها رها شده و به وضعیت زمین موات درآمده است.

زمین موات : زمینهایی است که سابقه احیاء و بهره‌برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است.

در سال 1358 قانونی تصویب شد تحت عنوان قانون لغو مالکیت اراضی موات که به موجب ماده 1 آن: ‌ دولت مکلف است در داخل محدود قانونی (25‌ساله) شهرها در نقاطی که محدوده قانونی وجود دارد و در سایر شهرها در محدوده‌ای که از‌طرف وزارت مسکن و شهرسازی تعیین و اعلام خواهد شد. به تدریج و با رعایت طرح تفصیلی شهر در هر منطقه به کسانی که طبق موازین رژیم سابق ‌مالک این گونه اراضی شناخته می‌شدند اعلام نماید تاظرف مدت معینی نسبت به عمران و آبادی این گونه اراضی اقدام کنند. چنانچه در مهلت مقرر‌اقدام لازم به عمل نیاورند هیچگونه اولویتی برای آنها منظور نخواهد شد وبلاعوض به تصرف دولت در خواهد آمد.

‌تبصره – دولت برای کسانی که یک قطعه زمین کوچک برای سکونت شخصی خود تهیه کرده‌اند و فاقد خانه مسکونی می‌باشند حداقل سه سال‌مهلت خواهد داد تا بتوانند به عمران زمین خود بپردازند.

در واقع قانونگذار پس از انقلاب سه سال مهلت داد و این تاریخ (04/05/1358) مبنا قرار گرفته است و اگر زمینی قبل از سال 58 موات بوده  و عمران و آبادانی داشته که به معنای این است که می تواند مالکیت خصوصی داشته باشد در غیر اینصورت متعلق به دولت است .

حال آنکه افراد یا سند رسمی دارند و مالکیتشان قانونی است و یا افرادی هستند که به موجب قانون مدنی اقدام به تحجیر و احیای اراضی موات نموده اند و آن را به ثبت رسانیده اند و سند مالکیت گرفته اند .

چه اقداماتی می تواند مصداق احیای زمین باشد : بسیاری بر این باورند که احیا منحصر به کشت و زرع نباشد و علاوه بر کشت و زرع حتی درخواست ثبت ملک و اخذ سند مالکیت نیز از نظر عرف اقدامی برای احیای زمین محسوب می شود .

سوال به وجود می آید که آیا هر ملکی قابل تملک است ؟

در پاسخ به این پرسش بایستی به ماده 41 آئین نامه اجرایی قانون ثبت املاک(اصلاحی 08/11/1380) استناد کنیم که به موجب آن :

ماده 41- نسبت به املاکی که مالک خاص ندارد مانند طرق وشوارع و اراضی و جبال موات و مباحه نیزارها ، بیشه ها ، مراتع وجنگلها و قبرستانهای عمومی و بستر مسیلهاو آب رودخانه ها و نهرهای منشعب از آنها وانهار طبیعی و هر مسیر طبیعی دیگر اعم ازسطحی و زیرزمینی و چشمه سارها از افراد درخواست ثبت پذیرفته نخواهد شد . بنابراین هر ملکی را نمی توان به مالکیت خود در آورد .

اراضی مورد بحث شامل اراضی داخل در محدوده شهرها ، حریم شهر و اراضی خارج از محدوده شهر هاست که در حال حاضر تشخیص اراضی موات در محدوده شهر با وزارت مسکن و شهرسازی است .بنابراین تعیین نوعیت زمین در این مورد با وزارت مسکن و شهرسازی است (البته در این وزارت این مسئولیت توسط کمیسیونی موسوم به کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری انجام می گیرد) و این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد . در واقع هر اقدامی از قبیل نقل و انتقال ، صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی و غیره در ارتباط با اراضی شهری مستلزم استعلام از وزارت مسکن و شهرسازی است .تشخیص نوعیت در خصوص اراضی خارج از محدوده شهرها نیز با وزارت کشاورزی است .بر خلاف آنچه که به عنوان رویه جاری یاد می شود ، وزارت مسکن و شهرسازی ، راسا نمی تواند از کمیسیون ماده 12 بخواهد که اقدام به تشخیص نوعیت زمین کنند و به موجب قانون تنها در دو صورت موضوع تشخیص نوعیت زمین قابل طرح در کمیسیون ماده 12 است :1. درخواست مراجعی که اقداماتی مانند نقل و انتقال و اعطای پروانه برای زمین های مشمول قانون زمین شهری و غیره انجام می دهند(موضوع مواد 6 و 7 آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری) .2. درخواست اشخاص ذی نفع پس از موافقت مراجع گفته شده .

مراجع درخواست کننده از وزارت مسکن و شهرسازی جهت استعلام از نوعیت زمین چگونه بایستی درخواست خود را ارسال نمایند ؟

این مراجع مکلفند مشخصات ثبتی زمین ، دو نسخه فتوکپی سند مالکیت زمین ، دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه مذکور ، دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد ،با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب  (در صورت وجود نقشه هوایی) و در صورت عدم دسترسی به سوابق مالکیت در صورت قصد تملک ، آخرین استعلام ثبتی با صورتمجلس معاینه محل تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی تسلیم نمایند .

هفته آینده در خصوص نحوه اعتراض به تشخیص این کمیسیون مطالب لازم را بیان خواهم داشت .

نحوه اعتراض به تشخیص کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

همانطور که گفته شد زمین موات زمینی است که معطل مانده و عمران و آبادی نداشته و عمران و آبادی قابل قبول در موارد ذیل پذیرفته است :

1. زمین قبلا به صورت خانه بوده و در سند مالکیت قید شده باشد .
2. هرگاه در زمین قبلا ساختمانی بوده و بعدا خراب شده و فعلا بقایای آن مشهود باشد و در این صورت معادل 4 برابر مساحت زیر بنای ساختمان مخروبه ، احیاء شده محسوب می گردد .
3. اراضی زیر کشت محصولات زراعی و باغ های گل که لااقل سه چهارم مساحت زمین آن زیر کشت باشد .
4. باغ مشجر اعم از مثمر و غیر مثمر که در هر صد متر مربع 6 اصله درخت سه ساله کاشته شده باشد مشروط بر اینکه با در نظر گرفتن خیابان بندی و تاسیسات مورد نیاز باغ لااقل سه چهارم از مساحت زمین مشجر باشد .
5. نوع استفاده از اراضی و باغات مذکور در بند های 3 و4 تغییر ناپذیر است ، ولی صاحبان این اراضی و باغات می توانند با رعایت مقررات شهرداری محل برای سکونت شخصی و یا رفع نیازمندی های زراعی و باغداری یک دستگاه ساختمان که مساحت زیر بنای آن از 250 متر مربع تجاوز ننماید احداث نمایند .
6. در صورتی که در زمین ساختمان احداث شده باشد ، لااقل یک طبقه آن کامل مسقف و قابل بهره بردای بوده و مجموع مساحت زیر بنای آن از یک چهارم مساحت کل زمین کمتر نباشد .
7. در مورد پارکینگ ها ، اتوشویی ها ،تعمیر گاه ها و تاسیسات مشابه ، عمران آن تابع ضوابط و طرح جامع بوده و در شهرهایی که ضوابطی موجود نباشد ، شهرداری ها ضوابط آن را تعیین خواهند نمود و چنانچه تاسیساتی که در گذشته به وجود آمده است ، دارای پروانه کسب بوده و یا دائر باشند ، احیا شده محسوب می شود .
8. هر گاه اعیانی ، استخر شنا یا ورزشگاه باشد ، در این صورت مساحتی معادل حداکثر 8 برابر سطح زیر بنا احیاء شده محسوب می شود .
9. اراضی مشمول بند های 7و 8 غیر قابل تفکیک بوده و نوع استفاده از آنها تغییر ناپذیر است ، ولی مالکین آن می توانند طبق ضوابط شهرداری ها نسبت به تکمیل و مرمت آنها اقدام نمایند.

اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری امکان پذیر است؟

بله .به موجب ‌ماده 12 قانون زمین شهری و تبصره آن نسبت به رای کمیسیون ماده 12 می توان در دادگاه صالحه اعتراض مطرح کرد .

چه کسی یا کسانی می توانند این اعتراض را مطرح کنند ؟

قبل از هر چیز بایستی بدانیم که خواهان دعوی بایستی ذی نفع در آن دعوی محسوب گردد فرضا در این نوع دادخواست ،کسانی می توانند اعتراض کنند که در هنگام صدور رای مالک زمین موضوع رای بوده اند ( توضیح بیشتر در همین شماره روزنامه ارائه خواهد شد ) .

در این خصوص نمونه رای در خصوص ذی نفع نبودن خواهان تقدیم می گردد:

در خصوص دعوی آقای …. به طرفیت 1- اداره امور اراضی استان … 2-سازمان مسکن و شهرسازی استان … :مبنی بر ابطال آراء صادره به شماره های….دائر بر موات بودن شش دانگ پلاک ثبتی ….و ابطال سند صادره به نام دولت مقوم به …. نظر به اینکه پلاک ثبتی مورد نزاع به موجب نامه شماره … اداره ثبت اسناد و املاک قم توسط خواهان به شخص دیگری به صورت قطعی انتقال یافته است و در اینصورت خواهان در ملک موصوف ذی نفع نخواهد بود ، لذا دادگاه مستندا به ماده89 ناظر به بند 10 ماده 84 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر نموده است .

در این رای ، قاضی ، خواسته خواهان را با ایراد عدم ذی نفعی در دعوی رد نموده و دعوی او را نپذیرفته چرا که قائل به این امر است که تنها مالک کنونی ملک می تواند این اعتراض را مطرح کند و شخصی که اعتراض را تقدیم نموده پیش تر ملک را به شخص دیگری فروخته و اکنون همان شخص بایستی این اعتراض را مطرح کند . لازم است بدانیم که مالک می تواند مالکیت بر منافع باشد یا مالکیت بر عین و یا حتی مالکیت بر حق ریشه و نیز شخصی که حق انتفاع یا ارتفاق و یا حق عینی مرتهن داشته باشد و تمامی این موارد را می تواند در برگیرد .

در مورد اشخاصی که سند عادی دارند ، اختلاف نظر وجود دارد و در رویه قضایی برخی قضات سختگیرانه و با استناد به ماده 22 قانون ثبت ، تنها زمانی که مالکیت خواهان به موجب سند رسمی باشد اعتراض او به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری را می پذیرند و برخی اعتراض از سوی ذی نفع حتی با سند عادی را پذیرا هستند لیکن در هر صورت بدوا طرح دعوی اثبات مالکیت راهکار مناسبی می تواند باشد .

اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 را کجا بایستی مطرح کنیم ؟

آرایی از دیوان عدالت اداری وجود دارد مبنی بر اینکه اعتراضات از کمیسیون ماده 12 در صلاحیت دادگستری است و نه دیوان عدالت اداری و صریحا عنوان شده است که این موضوع خارج از مصادیق موضوع ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری است و طرح این دعوی در صلاحیت دادگاه صالحه به موجب قانون آئین دادرسی و در محل وقوع ملک یا زمین بوده و اینکه این امر به معنای هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای ملک و یا زمین است . در شماره ی بعدی نمونه آرایی از اعتراض به رای کمیسیون در خصوص مدعیان با سند عادی تقدیم حضور می شود .

در اعتراض به رای کمیسیون موضوع ماده 12 قانون زمین شهری معتبر بودن اسناد عادی مقوله ای است که کماکان قضات در مورد آن اختلاف نظر دارند :

برخی قضات عقیده دارند طبق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام مورخ 1370/11/03 طی ماده واحده قید شده ، وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است نظریه و تصمیم خود را به مالکین اعلام و در صورت عدم دسترسی به مالک یا استنکاف وی از دریافت آن بایستی دو نوبت آگهی صادر و ظرف 3 ماه مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه اعلام دارند و اشاره ای به مالک و یا اصولا مالک رسمی ننموده و اینگونه شده است که یک سری قضات بر این باورند که قانونگذار اگر نیتش این بود که فقط مالکین رسمی امکان اقامه دعوا داشته باشند از واژه مدعیان استفاده نمی کرد بنابراین هر مدعی مالکیتی می تواند اقدام کند . نمونه رای در این خصوص بدین شرح است «خانم پ ع به طرفیت کمیسیون ماده 12 ، دادخواستی در قالب ابطال نظریه کمیسیون مزبور به شماره ….نسبت به پلاک ثبتی …. و دستور موقت منع نقل و انتقال آن مطرح و در جریان دادرسی و ارجاع امر به هیئت کارشناسی خانم ه.ط . به طرفیت اصحاب دعوی اصلی دادخواست وارد ثالث مبنی بر ابطال نظریه کمیسیون ماده 12 نسبت به پرونده کلاسه …. مطروحه در این شعبه تقدیم داشته و عنوان نموده اند به موجب دادنامه افرازی 1691/35 شعبه اول بخش …تهران حکم به افراز سهام تعدادی از مالکین مشاعی پلاک ثبتی مرقوم صادر و من جمله آنها که مالک محسوب می گردد آقای الف.م می باشد که سهم خود را به صورت مشاعی به موجب سند قطعی شماره … تنظیم شده در دفتر خانه… تهران به خانم پ.ع خوانده ردیف دوم وارد ثالث واگذار و نامبرده نیز به موجب وکالتنامه شماره …دفترخانه … تهران کلیه اختیارات خویش را در خصوص ملک به خانم ف.ش انتقال و مشارالیها نیز با وکالت … اختیارات خود را به آقای ق .د تفویض و به موجب وکالت … اختیارات لازمه به خوانده ردیف اول وارد ثالث تفویض و نهایتا نامبرده با قرارداد مورخه 91/7/24 دو قطعه زمین را جمعا به متراژ …….متر مربع از پلاک های ……. به خواهان وارد ثالث واگذار نموده است و چون ایادی قبلی مالکیتی در پلاک ثبتی ندارند خواستار رسیدگی و ابطال نظریه کمیسیون ماده 12 می باشد دادگاه از اینکه اصل قرارداد عادی مورد استنادی خواهان وارد ثالث مورد تعرض و تکذیب قرار نگرفته و مصون از ایراد می باشد و صرفا نماینده اداره کل راه و شهرسازی استان تهران عنوان داشته حق واگذاری نسبت به زمین موات وجود نداشته و اصل قرارداد مورد خدشه نمی باشد و اصولا وکالتنامه های اشاره شده و قرارداد واگذاری ملک قبل از اعلام نظریه کمیسیون ماده 12 صورت گرفته و نماینده خوانده دلیلی که حکایت از ابلاغ نظریه نسبت به ملک اعم از رسمی و غیر رسمی داشته باشد ارائه نداده در حالی که طبق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام مورخه 1370/11/03 طی ماده واحده قید شده وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است نظریه و تصمیم خود را به مالکین اعلام و در صورت دسترسی به مالک یا استنکاف وی از دریافت آن بایستی دو نوبت آگهی صادر و ظرف 3 ماه مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه اعلام دارند و اشاره ای به مالک و یا اصولا مالک رسمی ننموده تا ایراد خوانده را که عنوان داشته مالک رسمی می تواند اعتراض مطرح سازد توجیه پذیر نماید بنابراین با توجه به اصل صحت و لزوم قراردادها و اعتبار داشتن وکالت نامه های ذکر شده و قرارداد اخیر که حکایت از اعمال حق واگذاری م.ش در حق خواهان وارد ثالث دارد و کارشناسان منتخب نیز نظریه خود را نسبت به نوعیت زمین و بایر بودن آن اعلام داشته اند که با اوضاع و احوال امر مغایرتی نسبت به آن مشاهده نمی گردد و ایراد موثری در خصوص نظریه هیئت مرکب از 3 نفر کارشناسی رسمی ارائه نگردیده و نسبت به اصل خواسته نیز دفاع موجهی به عمل نیامده در نتیجه ضمن پذیرش خواسته وارد ثالث به استناد ذیل ماده 12 قانون زمین شهری حکم به ابطال نظریه کمیسیون ماده 12 به شماره…. صادر می گردد ، نسبت به خواسته اولیه چون خواهان آن اظهار داشته پلاک ثبتی در حق خواهان وارد ثالث واگذار نموده و اصولا در زمان طرح دادخواست مالکیتی نداشته موضوع آن منتفی و به استناد مواد 2 و 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به ابطال دعوی صادر می گردد .

عده ای از قضات اعتقادشان بر این است که تنها مالک رسمی حق اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 را دارد و تکیه و استنادشان به ماده 22 قانون ثبت می باشد چرا که ماده 22 ق ث تنها مالک رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک کشور را مالک مال غیر منقول ( اعم از زمین ، ساختمان و…. ) می داند . در ادامه دادنامه ای با تکیه بر این نظریه ارائه می شود . قضات دادگاه تجدیدنظر اینگونه استدلال کرده اند :

با دقت در محتویات پرونده راجع به تجدیدنظر خواهی به عمل آمده به طرفیت تجدیدنظر خواندگان ردیف اول و دوم از آنجا که دعوی اصلی ایشان منتهی به حکم به بطلان دعوی شده و تجدیدنظرخواه خود ذی نفع از این حکم می باشد و در بخش صدور حکم به ابطال نظریه کمیسیون ماده 12 نامبردگان خوانده دعوی طاری و وارد ثالث بوده و ذی نفع نمی باشد لهذا به استناد مواد 2 و 356 قانون آئین دادرسی مدنی در این بخش قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر می گردد ولیکن راجع به تجدیدنظر خواهی به طرفیت تجدیدنظر خوانده ردیف سوم که معطوف به دعوی طاری و پذیرش ادعای وی دایر بر بایر بودن ملک مبحوث عنه می باشد قطع نظر از ایراد تجدیدنظر خواه دایر بر عدم رعایت فرجه قانونی در اقامه اعتراض به نظریه کمیسیون از تاریخ ابلاغ آن با توجه به اینکه اعتراض مزبور صرفا از سوی مالک رسمی مسموع است و تجدیدنظر خوانده با در اختیار داشتن سند عادی انتقال مجوز قانونی برای اقامه اعتراض به رای کمیسون ندارد لذا دادگاه به استناد بند ه ماده 348 و ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض این بخش از رای تجدیدنظر خواسته قرار رد دعوی تجدیدنظر خوانده ردیف سوم را صادر می نماید و رای قطعی است .