چگونه با سند عادی که در اختیار داریم تخلیه و خلع ید ملک خود را علیه متصرف غاصب از دادگاه بخواهیم؟
قبل از هر چیز بایستی به این نکته اشاره کنم که طرح دادخواست خلع ید از ملک مستلزم در اختیار داشتن سند رسمی است و شما با داشتن سند عادی نمی توانید دادخواست خلع ید مطرح کنید و مطمئنا دادخواست شما با قرار رد دعوی و یا قرار عدم استماع دعوی مواجه می شود و علت این امر این است که قانون کسی را مالک می شناسد که سند رسمی به نام او باشد که یکی از مستندات قانونی اش نیز همانطور که در مطالب پیش تر گفته ام ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 26/10/ 1310 است . ( به موجب ماده 22 ق .ث : همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت) .
مقدماتی که برای طرح این دادخواست لازم و ضروری است بدین شرح است :
- اگر شما ملکی اعم از زمین و یا آپارتمان و یا ویلایی را با سند عادی یا همان قولنامه و یا مبایعه نامه خریداری نمودید و وکالتنامه جهت انتقال آن ضمیمه مبایعه نامه اخذ نموده اید ، که شما با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه مبایعه نامه و وکالت ، براحتی می توانید سند رسمی درخواست کرده و با انجام مقدمات اداری اخذ سند و پرداخت مالیات و عوارض و …. سند رسمی خود را گرفته و دادخواست خلع ید ملک خود را با همان سند رسمی مطرح کنید . اگر شما وکالتنامه ای ندارید که به موجب آن از طریق دفتر اسنادرسمی ، سند رسمی اخذ کنید بنابراین چاره ای جز طرح دادخواست به دادگاه ندارید ، دادخواستی به موجب مبایعه نامه تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده . به خاطر داشته باشید که فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد و اگر مالک ملک نیست حتما باید مدارک انتقال از مالک را به شما ارائه کرده باشد چرا که شما در طرح دادخواست الزام به تنظیم به این مدارک قطعا نیاز پیدا می کنید و دادخواست خود را در آن زمان باید علیه فروشنده و مالک رسمی مطرح کنید در غیر اینصورت دادخواست شما مجددا رد خواهد شد .
- پس از اینکه دادخواست خود را مطرح کردید و هزینه دادرسی را که به تناسب قیمت منطقه ای محاسبه شده است ، پرداخت کردید ، این دادخواست به یکی از شعب دادگاه ارجاع و نهایتا وقت رسیدگی تعیین می شود و در خلال رسیدگی و پیش از جلسه دادرسی از ملک مورد دادخواست شما استعلام گرفته می شود . پس از اینکه مقدمات رسیدگی فراهم شد در وقت رسیدگی رای به الزام به تنظیم سند رسمی تعیین می شود و این رای قابل تجدیدنظر است .
- پس از قطعیت دادنامه یا رای صادره شما جهت اجرای آن به دادگاه می روید و با سپری کردن مراحل اجرا سند رسمی خود را با امضای دادورز اجرای احکام به جای فروشنده اخذ می کنید . سپری شدن تمام مراحل گفته شده از شماره 1 تا 3 ، بسته به جریان رسیدگی، محل رسیدگی ، اجرای احکام مربوطه حدود یکسال و در مواردی بیش از این زمان می برد .
- اکنون شما با در دست داشتن سند رسمی با طرح دادخواست خلع ید اقدام اصلی خود را آغاز می کنید .
- این دادخواست مستلزم این است که شما سند رسمی خود را ارائه کرده و با محاسبه قیمت منطقه ای ، مجدد هزینه دادرسی پرداخت کرده و دادخواست خود را به دادگاه ارسال کنید ( تمامی دادخواست ها به وسیله ی دفتر خدمات قضایی ثبت می گردد و مراجعه به دادگاه بی فایده است ).
- دادخواست خلع ید نیز در روند دادرسی و پیش از جلسه استعلام ثبتی دارد و پس از آن در جلسه رسیدگی و صدور حکم به خلع ید بر مبنای مالکیت احراز شده شما انجام می گیرد .
- پس از آنکه دادنامه مربوطه صادر شد ، این رای قابل تجدیدنظر خواهی است .
- وقتی که رای قطعی شد و تقاضای صدور اجراییه را به شعبه صادر کننده رای تقدیم کردید ، شما محق اجرای آن از طریق اجرای احکام دادگستری هستید و اجرای احکام یک نوبت به شخص متصرف ملک شما اخطار می فرستد و این اخطار علاوه بر ابلاغ اجراییه دادگستری است .اگر متصرف خود ملک را تخلیه کرد که شما به راحتی ملک خود را متصرف شدید . اگر هم تخلیه نکرد در آن صورت از اجرای احکام می خواهید که با حضور دادورز و نماینده دادستان اقدام به تخلیه ملک کند که در آن صورت اگر وسایل متصرف در ملک موجود باشد ابتدا بایستی توسط دادورز صورتجلسه شود و به امین اموال سپرده شود .
- با توجه به اینکه نگهداری از این اموال ممکن است با توجه به امانی بودنش سخت باشد بنابراین شما بایستی پس از گذشتن مدت کوتاه به اجرای احکام دادگاه مراجعه کنید و تقاضا کنید به متصرف سابق ( مالک اسباب ) ابلاغ قانونی شود که اسباب خود را تحویل بگیرد و اگر این ابلاغ نیز بی فایده بود در این حالت شما باید تقاضای کارشناسی وسایل و فروش آنها را به دادگاه بدهید و در صورتی که قاضی اجرای احکام با این امر موافقت کند ، اموال ،کارشناسی می شود و پس از آن به مزایده گذاشته می شود . پروسه دادرسی این دو دعوی حداقل 1 سال و نیم زمان نیاز دارد و به هیچ وجه انتظار سریع به نتیجه رسیدن این دعاوی را نداشته باشید . ضمن اینکه مباحث گفته شده زمانی به این سهولت انجام می گیرد که ملک مورد مبایعه نامه و دعوی شما متنازع فیه نباشد چرا که در برخی پرونده ها شخص متصرف مدعی مالکیت نیز هست و این امر نیز رسیدگی می شود تا اثبات حقانیت شما بررسی گردد .
اگر ملکی که خریداری کردید مشاعی باشد و مالکین مشاعی داشته باشد باز هم این مراحل که گفته شد در موردش صدق می کند و تنها تفاوت آن در تصرف پس از تخلیه است و شما اگر مالک مشاعی باشید حتی پس از تخلیه ملک نمی توانید خودتان هم تصرف کنید مگر با اجازه دیگر مالکین مشاعی و به اصطلاح حقوقی هیچ یک از مالکین مشاعی اجازه تصرف مادی ملک را ندارند مگر با اجازه ی دیگر مالکین . مبحث مالکین مشاعی در شماره های قبلی مفصل تحت عنوان دعاوی ملکی شرکای مشاعی مطرح شده است .
بدون دیدگاه