مطالبی چند در خصوص تنظیم مبایعه نامه
در ابتدا بایستی بدانیم که قولنامه یا مبایعه نامه یا بیع نامه عقد لازم است . عقد لازم عقدی است که پس از انعقاد نمی توان آن را بر هم زد مگر تحت شرایط استثنایی . بنابراین زمان تنظیم این عقد ضروری است به نکات مهم آن توجه داشته باشیم .
۱.زمانی که قصد انعقاد چنین عقدی را دارید بدوا بایستی خریدار و یا فروشنده از هر حیث مشخص و معین باشد و این بدان معناست که اگر فروشنده ملک خود را معامله می کند و یا اگر وکیل مالک است و یا اگر مالکیت او به موجب صلح نامه(متصالح ) است و یا قائم مقام اعم از وراث و موصی له و … بایستی صریحا در قسمت فروشنده درج شود و مدارک مثبته آن ضمیمه قولنامه به خریدار تحویل شود . در خصوص خریدار نیز به همین شکل است .
علت این کار این است که شما بدانید مالک دقیقا چه کسی است و حتی اگر اطلاع از مالک دارید باید بدانید فروشنده چگونه به مالک منتقل کرده و مدرکی دال بر آن داشته باشید .
۲.در مبایعه نامه بایستی صریحا مورد معامله قید شود اینکه چه نوع ملکی است آپارتمان ، ویلایی و … مساحت و مقدار و نوع ساختمان ، پلاک ثبتی ، سال ساخت و تمامی مشخصات اعم ظاهری و مشخصات سند ثبتی .
۳.در مبایعه نامه ثمن معامله و نحوه پرداخت آن صریحا بایستی قید شود و ترجیحا شرط انفساخ در قرارداد قید گردد که اصولا در بخش توضیحات این امر اضافه می گردد. شرط انفساخ به این معناست که اگر فرضا چک های مندرج در قرارداد یا الباقی ثمن معامله به هر دلیلی وصول نشود برابر است با به هم خوردن قرارداد که به این شرط انفساخ می گویند .
۴.به عنوان خریدار به نفع شماست که تاریخ تحویل مبیع ( ملک) دقیق مشخص باشد و همینطور تاریخ تنظیم سند و حتی دفترخانه اسناد رسمی و ساعت آن نیز مشخص گردد و همینطور ضمانت اجرای آن که خسارت روزانه است باید معین شود وگرنه مشخص کردن تاریخ تنظیم و تحویل معنا و مفهومی ندارد . ضروری است در صورت عدم حضور فروشنده در آن تاریخ ، خریدار ، برگه عدم حضور از سر دفتر اخذ گردد . که این امر در صورتی میسر است که خریدار ، مبلغ باقی مانده از ثمن معامله را به همراه خود به دفترخانه ارائه کند . این برگه عدم حضور می تواند مبداء تعیین خسارت برای خریدار باشد .
۵.مطلب دیگر این است که زمانی که واسطه گری در معامله ای توسط بنگاه املاک صورت می گیرد حق واسطه گری به آن تعلق می گیرد و این امر کاملا حق قانونی او محسوب می شود و در صورت عدم پرداخت امکان طرح دادخواست علیه خریدار و فروشنده امکان پذیر است .
۶.بایستی در قرارداد قید شود که مبالغ به چه حسابی واریز می شود و در غیر اینصورت بایستی به حساب مالک واریز شود .
۷.نکته حائز اهمیت این است مطمئن شویم سند ملک طلق و آزاد است و در توقیف نیست . توقیف و رهن اصولا در سند ، که در اسناد تک برگ ظهر سند قید درج می شود.
۸.با توجه به اینکه خریدار به تنهایی به موجب مبایعه نامه نمی تواند در دفترخانه اسناد رسمی سند را به نام خود منتقل کند بنابراین در مواردی که خریدار کل مبلغ را تسویه می کند و تحویل می گیرد بهتر است وکالتنامه ای با عنوان وکالت فروش و درج امکان فروش نیز ضمیمه این مبایعه نامه قرار گیرد .
۹.گرفتن کد رهگیری نیز می تواند مفید باشد اما نمی توان گفت هر شخصی که کد رهگیری دارد مالک صد در صد ملک است .
بدون دیدگاه