اجرت المثل و وجه التزام قراردادی

دعاوی چون خلع ید، تصرف عدوانی، تخلیه، ممکن است به همراه دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مطرح شود. این حق به دلیل بهره غیر قانونی متصرف یا غاصب از مال بوجود می آید. این مال می تواند آپارتمان، باغ، خودروو هر مال منقول و یا غیر منقولی باشد و به موجب ماده 320 قانون مدنی برای مالک مال وجود دارد که می تواند نسبت به منافع مال مغصوب،علیه هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود مطالبه داشته باشد، اگر چه استیفای منفعت نکرده باشد لیکن غاصبی که از عهده منافع زمان تصرف غاصبین لاحق خود برآمده است می تواند به هر یک نسبت به زمان تصرف او رجوع کند. بنابراین حتی اگر شخص متصرف یا غاصب از ملک استفاده نکرده باشد همچنان مکلف به پرداخت اجرت المثل ایامی است که متصرف بوده است. مطلب حائز اهمیت در این دعوی مالکیت خواهان است بدین معنی که تنها مالک رسمی ملک می تواند مطالبه اجرت المثل کند و شخص مدعی مالکیت حتی با در دست داشتن مبایعه نامه ای که ضمیمه وکالت از انتقال گیرنده است دارای این حق مطالبه گری نیست و ابتدائا بایستی سند رسمی به نام او صادر شود سپس ذی حق خواهد بود. خاطر نشان می گردد که این مطالبه می تواند به صورت مستقل مطرح شود و لزومی ندارد همزمان با دعوی خلع ید و امثال آن تقدیم شود.

معیار تعیین اجرت المثل

اینکه چگونه اجرت المثل یک مال که محل بحث ما ملک است تعیین می شود بسته به اجرتی است که عرف برای آن مال در نظر می گیرد که تعیین کننده آن لزوما کارشناس این حوزه خواهد بود. عموما کارشناسان با بررسی شرایط محیطی و املاکی که در نزدیکی ملک مورد دعوی وجود دارند، این مبلغ را تخمین می زنند. بنابراین مطالبه اجرت المثل در دادخواست بایستی با جلب نظر کارشناس مطرح شود.

مطالبه اجرت المثل، مطالبه خسارت و مطالبه وجه التزام چه تفاوت هایی دارند؟

یادمان باشد که خسارت با اجرت المثل دو مقوله جدا از هم هستند و تفاوت های بارزی دارند. مطالبه خسارت می تواند به مطالبه اجرت المثل ضمیمه شود و یا حتی جداگانه مطالبه شود. شما می توانید بابت خسارتی که بر اثر تصرفات غاصب ایجاد شده است دادخواستی با عنوان مطالبه خسارت مطرح کنید و یا خساراتی که بر اثر عدم انجام تعهد به وجود آمده است را مطالبه نمایید و این مبحث با مطالبه اجرت المثل متفاوت است.

در قراردادهایی مانند اجاره،عنوان دیگری به نام وجه التزام قراردادی وجود دارد که در گذشته اگر این مبلغ بیش از نرخ تورم بانک مرکزی(بر اساس قانون عملیات بانکی بدون ربا) بوده است، یکسری از شعبات آن را نمی پذیرفتند تا اینکه در رای وحدت رویه 805 هیئت عمومی دیوان عالی کشور مقرر شد که بر اساس اصل آزادی اراده مطالبه وجه التزام با هر میزانی که مورد توافق قرار گرفته است مورد تایید است.

محدوده زمانی استحقاق اجرت المثل

در طرح هر دادخواستی معین بودن خواسته از اهمیت بسزایی برخوردار است. در دعوی مطالبه اجرت المثل نیز مطالبه ازتاریخ آغاز تصرف به منزله ی مشخص بودن خواسته است و عدم درج تاریخ می تواند دادخواست شما را با ایراد نا مشخص بودن و یا غیر منجز بودن خواسته مواجه کند.علاوه بر این پایان مدت نیز بایستی مشخص شود فرضا مطالبه اجرت المثل از تاریخ مشخص تا زمان رفع تصرف و یا از تاریخ مشخص تا زمان تقدیم دادخواست و یا صدور دادنامه قطعی.

دادنامه ای در این شماره برای شما آورده شده است که در خصوص اهمیت مالکیت خواهان دعوی مطالبه اجرت المثل است و اینکه شرط این نوع مطالبه وجود مالکیت رسمی است.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی ح. ف. به طرفیت ع. ف. به خواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف باجلب نظرکارشناس .دفاعیات خوانده باتوجه به مفادبیع نامه واظهارات طرفین دعوی ونیز اظهارات مطلعین نظربه اینکه درخصوص میزان شراکت وانعقاد قراردادبین طرفین اختلاف است خوانده مدعی عدم پرداخت سهم الشراکه بوده وخواهان مدعی پرداخت آن است باتوجه به اینکه مبنای خواسته قراردادعادی بیع می باشدوبرابرماده22قانون ثبت اساسا مالک کسی است که ملک در دفتراملاک به نام وی ثبت شده است وصرف ارائه قرارعادی دلیل برمالکیت نیست بلکه مدعی باید نسبت به اخذ سندرسمی وثبوت مالکیت خویش اقدام نمایدبراین اساس صرفنظراز اظهارات طرفین دعوی قابلیت استماع نداشته نسبت به این ادعا به طورکلی ختم دادرسی اعلام مبادرت به صدورقرارعدم استماع دعوی مستندبه ماده2قانون آئین دادرسی مدنی می نمایدقرارصادره حضوری وظرف بیست روزقابل اعتراض درمحاکم محترم تجدیدنظراستان است.

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی از دادنامه شماره صادره از شعبه دادگاه عمومی حقوقی که به موجب آن در خصوص مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، جلب نظر کارشناس یک باب ساختمان دو طبقه واقع در مستند به قرارداد مورخ قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده است دادگاه با بررسی محتویات پرونده و استدلال مندرج در دادنامه مزبور و مفاد لایحه ضمیمه دادخواست تسلیمی تجدیدنظرخواه و پاسخ آن نظر به اینکه در این مرحله از رسیدگی از سوی تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض مؤثر و مدللی که موجب گسیختن دادنامه تجدیدنظرخواسته را ایجاب نماید اقامه نگردیده است و از لحاظ رعایت اصول و قواعد دادرسی و مبانی استنباط فاقد ایراد و اشکال اساسی می باشد وانگهی تجدیدنظرخواهی مطروح منطبق با هیچیک از شقوق مندرج در ماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی نمی باشد لذا با رد تجدیدنظرخواهی به استناد قسمت اخیر ماده 358 همان قانون حکم به تأیید دادنامه تجدیدنظرخواسته صادر و اعلام می کند این رأی قطعی است.