یکی از موضوعاتی که در مبحث دعاوی ملکی مغفول مانده وآگاهی اشخاص نسبت بدان بسیارمحدود است، بحث خیارتبعض صفقه است که عدم آگاهی در مورد آن مشکلاتی را به همراه می آورد و بعضا دعاوی نادرستی مطرح می شود که زیان وخسران اشخاص را به همراه دارد.

پیرو مطالب دیگری که در این سایت در خصوص انواع خیارات و سقوط خیارات درج شده است، در این مطلب به بررسی دقیق تر خیار تبعض صفقه می پردازیم:

خیار تبعض صفقه چیست و 6 خصوصیت مهم آن

اول اینکه خیار تبعض صفقه حقی است که قانون به مشتری می دهد تا در صورتی که بخشی از معامله باطل بود(به هر دلیلی)ومشتری از این موضوع ناآگاه بود، قسمتی که صحیح واقع شده، فسخ نماید. به عنوان مثال، اگرشما ملکی با مساحت 200 را خریداری نمایید و پس ازمعامله متوجه شوید 50 مترآن متعلق به شخصی غیراز فروشنده است و یا فرضا 50 متر از مورد معامله باطل است، در این صورت قانون به شما به عنوان مشتری حق می دهد که نسبت به 150 مترالباقی هم معامله را فسخ نمایید.

دوم اینکه این خیار مختص عقد بیع یا همان خرید و فروش نیست و درهرعقدی جاری خواهد بود.

سوم اینکه این خیار، فوری نیست. قانونگذار لزوم فوریت را در خیار تبعض صفقه ذکر نکرده، لذا نمی توان تاخیردراخذ را از مسقطات آن دانست. مشتری تا زمانی که خیار مزبور را ساقط نکرده، می تواند جهت فسخ اقدام کند.

چهارم اینکه حتی اگر خیار ساقط شود، مشتری می تواند نسبت به ارزش آن بخشی که معامله باطل شده است اقدام کند و در این خصوص اگر موضوع بحث مستحق للغیر بودن و یا باطل بودن باشد به طریقی که در مطالب مربوطه گفته شد، در این مورد نیز قابلیت مطالبه وجود دارد.

پنجم اینکه نحوه فسخ اینگونه نیست که اظهارنامه ارسال شود و اعلام فسخ از دادگاه مطالبه شود بلکه لازم است درخواست فسخ معامله در دادگاه مطرح شود و پس از درخواست به موضوع خواسته رسیدگی می شود و در صورت وجود شرایط اعمال خیار با فسخ موافقت می شود.

ششم اینکه اگر به موجب عقدی دو مال به صورت یک توافق فروخته شود و یا معاوضه و یا به هر طریقی مورد معامله قرار گیرد، در صورتی که یکی از آن دو مال مستحق للغیر درآید در اینصورت با توجه به اینکه مال دیگر قابل تفکیک از این مال است معامله نسبت بدان صحیح و معامله صرفا نسبت به بخش قابل تفکیک که مستحق للغیرنیزهست، قابلیت فسخ خواهد داشت.

نمونه رأی دادگاه بدوی در خصوص خیار تبعض صفقه

در خصوص دادخواست خانم ش. م. و ز. و پ. و ل. شهرت همگی م. با وکالت آقای ج. ب. و ح. ح.س. به طرفیت سازمان ر. اداره کل م. به خواسته ابطال سند رسمی شماره 195597 مورخ 1372/12/1 و اسناد انتقالی متعاقب و تأیید فسخ قرارداد موضوع پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی واقع در بخش یازده تهران هر کدام مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال، نظر به محتویات و اوراق پرونده و مشروح دادخواست تقدیمی به این توضیح که مورث موکلین به نام آقای ح. م. یک دستگاه ویلا در … را در تملک داشته که نهاد ر. آن را به تملک درآورده علیرغم اینکه در زمان معاوضه، پلاک‌های مذکور ارزش بالاتری داشته است نسبت به زمین‌های معوض ولی در نهایت اداره کل زمین شهری به دفترخانه اعلام نموده است که همزمان با انتقال پلاک شماره … به نام نهاد ر. پلاک‌های معوض به آقای ح. م. منتقل شود که نقل‌ و انتقالات به عمل آمده است و بعد از انتقال خانم ف. ع. مدعی مالکیت سه پلاک … و … از … اصلی گردیده که نهایتاً رأی کمیسیون ماده 12 باطل و سند صادره نسبت به پلاک ثبتی شماره … نیز طی دادنامه شماره 512 مورخ 1391/7/8 در شعبه 107 حقوقی باطل و طی دادنامه شماره 391 مورخ 1392/11/3 در شعبه 17 تجدیدنظر حکم قطعی صادر شده است.

نظر به اینکه پلاک‌های موصوف معوض ملک خواهان‌ها بوده و مستحق‌الغیر درآمده‌اند لذا معامله انجام شده نسبت به این قسمت باطل و موکلین قرارداد مربوط را فسخ نموده و طی اظهارنامه‌ای به خواندگان ابلاغ گردیده است.

در جلسه دادرسی نیز مطالبی را عنوان نمودند. خواندگان ردیف اول و سوم ضمن ارسال لایحه، نمایندگان خود را به دادگاه معرفی نمودند و در دفاع مطالبی را عنوان کردند. خوانده ردیف دوم در دادرسی حاضر نشده و لایحه‌ای نیز ارسال ننموده علی ‌ایحال نظر به مراتب و عنایتاً به مستندات ارایه شده از سوی خوهان اولاً پلاک‌های معوض سه پلاک مجزا و مشخص می‌باشند که در قبال یک پلاک به مورث خواهان‌ها منتقل شده بنابراین ابطال یا مستحق‌الغیر درآمدن یکی از پلاک‌ها موجب نا معتبر شدن سایر پلاک‌ها نمی‌شود، چرا که خیار‌تبعض صفقه که مورد ادعای وکیل خواهان‌ها بوده است نمی‌تواند در موضوع معنونه مصداق پیدا کند چرا که با باطل شدن یکی از اسناد که محدوده ملکی آن نیز مشخص است و پلاک مجزا از سایر پلاک‌ها می‌باشد خللی به معامله در قسمت‌های دیگر وارد نمی‌کند.

ثانیاً صرف‌نظر از موضوع بند اول خیارتبعض صفقه جزء خیاری نیست که خواهان بتواند با ارسال اظهارنامه آن را فسخ نمایند و تأیید آن را از دادگاه بخواهد بلکه لازم است درخواست فسخ معامله را از مرجع قضایی مطالبه کند تا با بررسی کارشناسانه و فق مقررات مربوطه به خیار مزبور اقدام نماید ثالثاً ملاحظه می‌شود پس از معامله مرحوم ح. م. در سال 1335/6/29 با شاه مخلوع ایران مرحوم م. طی سند شماره 195597 در تاریخ 1372/12/1 پلاک ابتیاعی را به نهاد ر. تملیک نموده است از آنجایی که در معامله مزبور مورد بیع، ملک غیر منقول و ثمن معامله وجه نقد به میزان هفتاد و سه میلیون هفتصد و چهل و دو هزار وششصد ریال تعیین گردیده است و ع.ظ. بر اساس توافقات بعدی ملک موضوع سه پلاک موصوف به خواهان‌ها منتقل شده است فلذا معامله خواهان‌ها با نهاد ر. در قبال ثمن وجه نقد بوده است بنابراین خواهان می‌تواند درخواست معوض از طرف خود نماید و یا قیمت ملک موصوف را درخواست نماید که این موضوع را شعبه 17 دادگاه محترم تجدیدنظر تهران در دادنامه شماره 391 مورخ 1392/3/11 اعلام نموده است.

علی‌ایحال دادگاه خواسته خواهان‌ها را غیر ثابت تشخیص و مستنداً به ماده 1257 از قانون مدتی حکم به بطلان دعوی در همه موارد صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری است و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

این دادنامه توسط شعبه 17 تجدیدنظر تایید و استوار گردید که با توجه به مطالبی که گفته شد، درست است که بخشی از مورد معامله مستحق للغیر درآمده لیکن بخش قابل تفکیکی است که معامله صرفا نسبت به آن باطل خواهد بود و نمی توان به این علت تقاضای فسخ به استناد خیار تبعض صفقه داشت البته در نظر داشته باشید که می توان عوض یا به بیان ساده تر خسارت آن را به موجب قانون و رای وحدت رویه 733 و 811 که در مطالب مختصشان دراین سایت درج شده است، مطالبه کرد.

در صورتی که در این خصوص یا سایر دعاوی ملکی  به مشاوره با یک وکیل ملکی دارید، می توانید با ما در تماس باشید.