اجاره به شرط تملیک
ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان
به موجب قانون تملک آپارتمان ها هر یک از مالکین مکلف به پرداخت هزینه های مشاعات هستند حال در صورتی که احدی از آنها حاضر به پرداخت نشود چه باید کرد ؟ در واقع تکلیف سایر مالکین چیست ؟ پرسش صحیح تر این است که چگونه می توان مستنکف را مجبور به پرداخت کرد ؟
به موجب ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها : در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیأت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود.
هر گاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به اوخودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده ، اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت‌مدیران موظف
می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام‌نمایند .
به موجب تبصره 2 این ماده : نظر مدیر یا هیأت‌مدیران ظرف ده‌روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج‌از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد این رأی قطعی است .
در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به‌قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
حال با توجه به اینکه ، این ماده ، به مدیر ساختمان اجازه مطالبه را اعطا کرده است در صورتی که مالکی در آپارتمان هزینه های مشترک را پرداخت نکند و هزینه ها هنوز از طرف سایر مالکین و یا مدیر ساختمان پرداخت نشده باشد امکان مطالبه وجود دارد یا خیر ؟
در این خصوص دادنامه ای صادر شده است که در مرحله ی بدوی نظر دادگاه بر این امر استوار بوده است که برابر ماده 10 و ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها ابتدا خواهان می بایست نسبت به انجام تعمیرات و تعمیر ساختمان اقدام و سپس از طریق ارسال اظهارنامه میزان سهم خوانده را مطالبه نماید و دعوی مطروحه با خواسته مطالبه خسارات وارده به ساختمان را رد نموده لیکن ، دادگاه تجدیدنظر ، ضمن پذیرش تجدیدنظر خواهی و با این استدلال که تکلیف ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها راجع به پرداخت هزینه های مشترک ، مخصوص هزینه های انجام شده نیست بلکه مخارج و تعمیراتی را که باید انجام شود را نیز دربرمی گیرد دادنامه بدوی را نقض نموده و پرونده را جهت رسیدگی و صدور رای به دادگاه بدوی ارسال کرده است .
اولین نکته ای که در خصوص این دادنامه (دادنامه بدوی ) به نظر می رسد این است که مدیر ساختمان یا سایر مالکین ابتدا بایستی هزینه های مشترک را پرداخت کنند حال آنکه دادگاه تجدیدنظر برخلاف آن نظر داشته اند چرا که این مطالبه ، مطالبه شخصی مدیر ساختمان نیست و هزینه های مشترک یک ساختمان از ابتدا به عنوان بدهی مالکین به نسبت و هر واحد موظف به پرداخت نسبت مربوط به خویش است . دادگاه تجدیدنظر صحیحا استدلال نموده است که نیازی نیست ابتدا هزینه ها از طرف سایر مالکین و یا مدیر ساختمان پرداخت شود و سپس اظهارنامه و مطالبه حقوقی صورت گیرد ، ضمن اینکه این امر در ماده قید نشده و به نظر نمی رسد قانون چنین هدفی داشته باشد .
اما در خصوص ملک مشاعی چطور ؟ فرضا یکی از واحد ها متعلق به مالکین مشاعی باشد و این شرکا در تصرف مادی ملک دچار اختلاف باشند در اینصورت پرداخت هزینه های ساختمان به عهده چه کسی است ؟ و صرف این اختلاف مالکین مشاعی می توانند ، پرداخت هزینه هایشان را منوط به پرداخت سایر شرکا کنند ؟ در این خصوص دادنامه ای وجود دارد که استدلال آن بر پایه این استدلال است که تکلیف پرداخت هزینه های عمومی مشاعات آپارتمان بر عهده مالکان هر یک از واحدهاست و ادعای تصرف غیر قانونی در یکی از آپارتمان ها توسط دیگر مالکان مشاعی آن ، خللی به تکلیف نسبت به پرداخت هزینه های مشاعات وارد نمی کند .
بنابراین اگر یکی از مالکین مشاعی بدون اذن و یا اجازه سایر شرکا ، متصرف ملک مشاعی باشد ، سایر شرکا نمی توانند به استناد اینکه او متصرف ملک است از پرداخت هزینه های ساختمان سرباز زنند .
بدون دیدگاه