کلاهبرداری در معامله ملک (ثبت ملک غیر برخلاف واقع یا توسط امین)

در حوزه امور ملکی یکی از حساس ترین و مهم ترین مسائل، مربوط به امور ثبتی است. این حوزه چنان مورد توجه قانونگذاری بوده است که به منظور جلوگیری از سوءاستفاده کسانی که از عدم آگاهی دیگران نسبت به مقررات ثبتی بهره برده و مرتکب اقدامات متقلبانه شده اند، اقدام به قانونگذاری و جرم انگاری درقانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 نموده تا با این روش ازارزش و اعتبار اسناد رسمی پاسداری نماید.

در این جا به بررسی دو مورد از دعاوی ملکی با عنوان جرایم در حکم کلاهبرداری می پردازیم:

1) تقاضای ثبت ملک غیر برخلاف واقع

به موجب ماده 105 قانون ثبت اسناد و املاک 1302: جز در مورد مذکور در ماده 33 راجع به بیع شرط و امثال آن،هرکس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلا به دیگری انتقال داده و یا با علم به اینکه به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از او شده است،تقاضای ثبت ملک نماید،کلاهبردار محسوب می شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده،ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک،مالک نبوده است.چه سند مالکیت بگیرد وچه سند مالکیت نگرفته باشد جرم محقق شده است.

رفتار مرتکب در این جرم اینگونه است که متقاضی ثبت ملک،در حالی که سابقا ملک را فروخته است،به طریق قانونی تقاضای ثبت ملک به نام خود نماید.این اقدام اوبه رغم نداشتن مالکیت،مصداق جعل اسم و عنوان که تحت مجازات کلاهبرداری جرم انگاری شده ،است.بنابراین مقنن برای حفاظت از مصالح اجتماعی و تضمین مقررات ثبتی این اقدام را مشمول کلاهبرداری می داند و در دسته بندی جرایم در حکم کلاهبرداری جای دارد.

لازم است بدانیم که تفاوت این جرم با جرم کلاهبرداری در این قسمت است که وقوع جرم کلاهبرداری مقید به بردن مال غیر است لیکن این جرم با تقاضای ثبت ملک غیر برخلاف واقع محقق می شود،چه متقاضی،سند مالکیت را دریافت کند و چه دریافت نکند. البته در نظر داشته باشید که به موجب دادنامه اصداری از شعبه 5 دیوان عالی کشورمورخ31/02/1320 :در جرم تقاضای ثبت ملک غیر، احراز سوءنیت،شرط تحقق جرم بودن عمل است. بنابراین اگر به علل موجه من جمله فراموشی،اشتباه یا هر عذر موجهی،چنین درخواستی را نسبت به ملکی که فروخته است به اداره ثبت تقدیم کند از شمول این جرم خارج است و نمی توان شخصی را که سوءنیتی نداشته است صرف این درخواست،مجازات کرد.

2) تقاضای ثبت ملک غیر توسط امین

به موجب ماده 107 قانون ثبت اسناد واملاک هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کسی نسبت به ملکی امین باشدو به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را کند به مجازات کلاهبرداری محکوم می شود.

همانطور که در مبحث حق انتفاع بیان شد عمری، رقبی و سکنی از دسته بندی های حق انتفاع هستند که به عنوان یک حق قانونی تعیین شده اند. علت اصلی که از این حق نام برده شده، این موضوع است که حق انتفاع با رجوع مالک از حق برمیگردد و به عنوان امانت نزد صاحب حق انتفاع است.همینطور در مورد مستاجر که علی رغم اینکه مالک منفعت محسوب می شود ولی در خصوص عین، مالک نیست و صرفا امین محسوب میشود.

حال اگر این شخص امین،از حق انتفاع  خود یا ملکیت در منفعت خود،سوء استفاده کند و تلاش کند ملک را به صورت سند رسمی،به نام خود ثبت کند، این عمل او در حکم کلاهبرداری است و علاوه بر عواقب حقوقی،عواقب کیفری نیز دارد. در این خصوص نیز مانند مورد اول که در ابتدای مطلب بیان شد، نتیجه مهم نیست بلکه آنچه حائز اهمیت است اقدامات امین در جهت اثبات مالکیت اعم از جعل سند و دیگر موارد این چنینی است.و تحقق نتیجه که همان اخذ سند است،ملاک وقوع جرم نیست. ضمنا در این جا نیز سوءنیت در اقدامات ملاک عمل است.

در خصوص موارد گفته شده در نظر داشته باشید که این جرایم به صورت خاص جرم انگاری شده و قابل تسری به مصادیق دیگر کلاهبرداری نیستند.