قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره بها

یکی دیگر از قوانین جدید مرتبط با دعاوی ملکی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهاست است.

این قانون موجب تغییراتی در گستره ی حاکمیت قانون اجاره سال 1376 گشته است که از این حیث ببه بررسی آن می پردازیم. ضمن اینکه قانون اجاره 1376 کماکن حکم است لیکن تغییرتی در آن رخ داده است که می توان گفت دارای اهمیت است.

 پیش از هر مطلبی بایستی بدانیم که قراردادهای اجاره مسکونی پیش ازاین قانون مشمول قانون زمان انعقاد خود هستند و نه قانون جدید.

اولین نکته این است که به موجب این قانون هر گونه انتقال و واگذاری درحکم قرارداد اجاره است بنابرین آثار عقد اجاره برآن بارمی شود به بیان ساده تر اگر شما منفعت مالی را به دیگری حتی در قالب عقود دیگر چون صلح واگذار کنید اجاره محقق شده است.

حال این تغییر چه آثاری دارد؟با توجه به اینکه قانون اجاره سال 1376 دستور تخلیه را با امضای دو شاهد وتنظیم اجاره نامه امکان پذیر دانسته به موجب قانون جدید دیگر حتی در صورتی که شرایط ماده 2 قانون اجاره 1376 را نیز نداشته باشد و دو شاهد هم امضا نکرده باشند و صرفا یک قرارداد کتبی نوشته شده باشد، مشمول قانون 1376 خواهد شد چرا که در قانون جدید صریحا گفته شده، هر گونه واگذاری منفعت نیز همانند اجاره نامه های مشمول قانون 1376 قابلیت صدوردستور تخلیه را به روش اجاره های این قانون خواهد داشت.

البته قانون 1356 نیز هر گونه واگذاری منافع را اجاره می دانست لیکن قانون 1376 اینگونه نبوده است که با این تغییرات شدنی گشته است.

دوم اینکه ثبت قراردادهای اجاره مسکونی بسیار مهم و تعیین کننده است که در صورت عدم ثبت قرارداد امکان بهره مندی از مزایای قانونی امکان پذیر نیست و ضمانت اجرایی که برای آن تعیین شده است به شرح ذیل است:

_موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوطه ثبت نمایند. در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه های مذکور و بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه، حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه های مذکور به تشخیص مرجع قضائی، موجر مشمول تخفیف ها و معافیت های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون نمی شود. علاوه بر آن، مرجع رسیدگی به دعاوی  تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید، پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رأی، موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک موضوع ماده (۵۴) این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف ها و معافیت های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید. ضمنا این ضمانت اجرا برای موجر در نظر گرفته شده است نه مستاجر.

نکته دوم اینکه مدت قرارداد و مبلغ اجاره بها مانند قانون 76بایستی مشخص شود ومطلب جدید اینکه مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه بایستی ذکر شود. البته مسئله اینجاست که اگر قراردادی فاقد قرض الحسنه است باشد بایستی در قرارداد آن را صفر ریال درج کنیم.افزودن این سه قید در گذشته نیز وجود داشت و عرفا درهر قراردادی درج می شد لیکن در این قانون جدید ثبت تمامی این موارد در یکی از سامانه های الکترونیک اسناد ویا ثبت معاملات اسناد کشور الزامی است.

لازم به ذکر است که هنوز سامانه ها راه اندازی نشده است واین همه تکلیف مقرر شده است.

نکته سوم اینکه قرارداد بایستی به امضای موجر و مستاجر و دو نفر معتمد برسد.

نکته چهارم بایستی علاوه بر ثبت، کد رهگیری اخذ شود.

نکته پنجم اینکه قانون جدید برای مشاورین املاک نیز الزاماتی را مقرر کرده بدین شرح که: در صورت انعقاد قرارداد توسط مشاورین املاک، عدم ثبت قرارداد یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، علاوه بر مسؤولیت قانونی ناشی از عدم ثبت اطلاعات، مصداق کتمان درآمد و جریمه های متعلق به آن موضوع ماده (۱۹۲) این قانون و جریمه های عرضه خارج از شبکه موضوع ماده (۶۱) قانون نظام صنفی کشور مصوب ۱۳۸۲/۱۲/۲۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی می باشد و سازمان تعزیرات حکومتی مکلف به برخورد با متخلفان است. در مرتبه دوم تخلف، مجوز مشاور املاک متخلف، باطل می گردد.

نکته ششم که بسیار حائز اهمیت است بحث این است که قرارداد های خارج از شمول قانون جدید و قانون 1376 چگونه خواهند بود و قرارداد های مربوطه چگونه خواهد شد؟ شما الزام دارید قرارداد اجاره را به ثبت برسانیدواگر ثبت نکردید، تابع قانون مدنی خواهد بودوبه عنون یک قرارداد مورد استناد است. البته عدم رعایت تشریفات اجاره مقرر در قانون جدید ما را ازضمانت اجراهای مندرج دراین قانون رها نخواهد کرد.