- اول اینکه قرارداد اجاره مانند هر قرارداد دیگری تابع قانون و طرفین این قرارداد بایستی طبق قانون اقدام به انعقاد این قرارداد نمایند .بنابراین موجر بایستی مالک باشد و در صورتی که مالک نباشد از جانب مالک لزوما بایستی اختیاراتی داشته باشد و نماینده و یا قائم مقام قانونی مالک باشد و مستاجری که اقدام به تنظیم قرارداد اجاره می نماید بایستی به این نکته توجه داشته باشد که موجر چه کسی است و اینکه طرف قرارداد اصالتا اقدام می کند و یا وکالتا و مدارک مربوطه را رویت نماید .
- دوم موضوع اجاره بهاست که بایستی واضح و روشن باشد و هیچ ابهامی در آن نباشد و هرگونه ابهامی ممکن است منجر به تزلزل قرارداد گردد .
- سوم : قرارداد اجاره یک عقد لازم است و منحل کردن این قرارداد مگر با رضایت طرفین ممکن نیست و یا در صورتی که شرایط انحلال یک قرارداد وجود داشته باشد .بنابراین اگر مالکی ملک خود را اجاره دهد ، نمی تواند به موجب هر مشکلی که با مستاجر دارد اقدام به فسخ قرارداد کند مگر اینکه قرارداد دارای شرطی باشد و مستاجر بر آن شرط پایبند و حق فسخ پیش بینی شده باشد .
- چهارم : اگر شخصی که به عنوان موجر قرارداد اجاره منعقد می کند مالکیتش مشاعی باشد صرفا مجاز به تنظیم قرارداد آن هم نسبت به سهم مشاعی خود است لیکن اجازه ندارد ملک را به مستاجر قرارداد تحویل دهد چرا که صرفا اجازه تصرف حقوقی نسبت به ملک مشاعی دارد و نه تصرف مادی .
- پنجم : اینکه مدت زمان این قرارداد بایستی واضح و روشن باشد و در قرارداد قید گردد چرا که تصرف مستاجر در این زمان به عنوان مالک منفعت است .
- ششم: در هر قراردادی صرف انقضای مدت و پایان قرارداد اجاره به منزله ی محکومیت مستاجر به پرداخت خسارت نیست بلکه بایستی ضمانت اجرا برای آن قرارداد در نظر گرفته شود به طور مثال خسارت روزانه از قرار هر مبلغی که توافق صورت گیرد .
- هفتم : ممکن است شخصی که به عنوان موجر اقدام به تنظیم قرارداد نموده مالک نباشد و یا اگر نماینده مالک باشد خارج از حدود احتیارش اقدام به تنظیم قرارداد کند که در این صورت مشارالیه از لحاظ کیفری مرتکب جرم انتقال مال غیر و از جهت حقوقی عقد فضولی منعقد کرده است و مستاجر امکان اقدام قضایی علیه او را دارد لیکن مستاجر نمی تواند مالک را مجبور به انعقاد قرارداد کند و مالک اختیار دارد این قرارداد را تنفیذ و تایید کند و یا اینکه تنفیذ نکند و و این امر به معنای این است که قرارداد شرایط اساسی صحت را ندارد .
- هشتم اگر قرارداد اجاره به صورت شفاهی بوده باشد و کتبی نباشد مستاجر و یا موجر بسته به منافعشان می توانند طرف دیگر را الزام به تنظیم قرارداد اجاره نمایند.
- نهم در قرارداد اجاره مانند هر قراردادی امکان تعیین شرط وجود دارد لیکن این شروط نباید جزو شروط باطل باشد بدین معنا که شرط نامشروع ، بی فایده و غیر مقدور نباشد وگرنه شرط باطل است و از طرفی شرط نباید طوری معین شود که مجهول باشد و جهل به آن موجب جهل به عوضین گردد در غیر اینصورت این شرط باطل است و عقد را نیز باطل می کند.
- 10.دهم در مورد مال الاجاره در بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ضمانت اجرا تعیین شده که در صورت عدم پرداخت اجاره موجر مکلف است اظهارنامه ای برای مستاجر ارسال نماید در جهت پرداخت اجاره . حال آنکه اگر در قرارداد شرط شود حتی اگر یکماه پرداخت اجاره به تعویق بیفتد موجر می تواند قرارداد را فسخ کند ، در این زمان موجر مکلف است به موجب بند 9 ماده 14 اظهارنامه ارسال کند و صرف عدم پرداخت مستاجر و بر مبنای شرطی که در قرارداد معین شده نمی تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را تقدیم کند چرا که اگر چه شرط در قرارداد معین شده و طرفین تراضی کردند لیکن این تراضی برخلاف قانون و آمره است بنابراین هر شرطی قابلیت اجرا ندارد و بایستی ابتدا به قانون پایبند باشیم و جایی که قانون ساکت است می توان تراضی نمود .
- درباب قرارداد اجاره دادنامه ای ذیل مطالب وجود دارد که در جهت روشن شدن موضوع کمک کننده است .
- رأی دادگاه بدوی
- در خصوص دعوی خواهان بنیاد مستضعفان با نمایندگی آقای ح.ت. به طرفیت خوانده آقای م.س. به خواسته صدور حکم بر تخلیه یک باب اتاق موضوع اجاره به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها و الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه به مبلغ ریال با احتساب کلیه خسارات دادرسی نظر به اینکه رابطه حقوقی خواهان با خوانده دعوی مستند به اجاره نامه رسمی است که صرف نظر از مستندات دادخواست تقدیمی در مواردی که بین طرفین اجاره نامه رسمی تنظیم و بر روابط حقوقی آنان حاکم است بر اساس تکلیف مقرر بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356موجر می بایست به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره مراجعه و از دفترخانه درخواست ابلاغ اخطاریه به جهت اجاره بها را نماید درحالی که در مانحن فیه خواهان اقدام به ارسال اظهارنامه به مثابه مقرر در خصوص اجاره نامه های عادی ننموده است که با توجه به مراتب چون تشریفات مقرر در بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 رعایت نشده است، دادگاه دعوی خواهان را به خواسته تخلیه قابل استماع ندانسته، مستنداً به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجرسال 1356 قرار رد آن را صادر و اعلام می دارد. در مورد خواسته مطالبه اجور نیز بر اساس بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نظر به اینکه خوانده حاضر نشده و ایراد یا دفاعی در قبال دعوی خواهان به عمل نیاورده است، دادگاه مستنداً به ماده 198و519 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ بابت اصل خواسته و مبلغ ریال بابت هزینه ابطال تمبر صادر و اعلام می دارد. رأی دادگاه غیابی بوده و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه است.
- رأی دادگاه تجدیدنظر استان
- در خصوص اعتراض و تجدیدنظرخواهی آقای ح.ت. به نمایندگی از بنیاد مستضعفان به طرفیت آقای م.س. از دادنامه شماره شعبه دادگاه عمومی تهران که به موجب آن در خصوص دادخواست تخلیه یک بابت اتاق به استناد سند رسمی، قرار رد صادر شده است؛ از توجه به مندرجات پرونده و ملاحظه لایحه تجدیدنظرخواهی و اظهارات و دفاعیات طرفین خصوصاً تجدیدنظرخواه در مراحل رسیدگی و دادرسی و بررسی دقیق محتویات پرونده و مستندات ابرازی و این که از ناحیه تجدیدنظرخواه ایراد اساسی برابر موارد و جهات مطروحه در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی اعلام و ارائه نشده است و دادنامه بدون خدشه و اشکال مؤثر با استدلال و مستندات موجود مطابق مقررات و موازین قانونی و اصول دادرسی صحیحاً صادر گردیده است؛ بنابراین تجدیدنظرخواهی، را غیر وارد تشخیص داده، با رد اعتراض و تجدیدنظرخواهی با استناد به ماده 358 از قانون فوق الذکر دادنامه تجدیدنظرخواسته را توجهاً [بر این مبنا که] خواسته بر اساس سند رسمی صورت گرفته و اشاره ای به اسناد عادی نشده است، تأیید و استوار می دارد رأی صادره قطعی است.
نحوه تنظیم اجاره نامه
گروه وکلای سحابیمشاهده نوشته ها
گروه وکلای سحابی، متشکل از تعدادی وکیل جوان، با تجربه و موفق در حوزه دعاوی اراضی و املاک است که می تواند به پشتوانه ۱۱ سال تجربه کاری و پرونده های موفق قبلی، خیال شما را بابت موفقیت در پرونده های املاک را راحت کند.
بدون دیدگاه