قابل استماع بودن دعوای ابطال مزایده در دادگاه

یکی از مهم ترین آرای وحدت رویه ای که در مبحث دعاوی ملکی اواخر سال 1402 صادر شد،رای وحدت رویه با این موضوع بوده است.

برای اینکه کاربرد این رای وحدت رویه را درک کنیم بایستی توضیحی درخصوص شرایط شکلی مزایده بیان شود:

اول اینکه برای صحت یک مزایده لازم است که در آگهی فروش 1) نام و نام خانوادگی صاحب ملک،

2) محل وقوع ملک و توضیح اجمالی که ملک تجاری یا مسکونی و… داده شود،

3) ملک ثبت رسمی شده است یا خیر که البته املاکی که ثبت رسمی نیستند مزایده گذاشته نمی شوند مگر در شرایط خاص،

4) تعیین اینکه ملک در اجاره است یا خیر،

5) مشاع است یا مفروز،

6) اشخاص ثالث نسبت به آن حقوقی دارند یا خیر که در مبحث حق انتفاع یک مورد از این حقوق را در شماره های پیشین بیان کردیم،

7) مبلغی که مزایده با آن شروع می شود،

8) ساعت، روز و محل مزایده

دوم اینکه صورتمجلس مزایده باید به امضاء مسئولین امر و نماینده دادستان و خریدار ونیز مدیون و دائن یا نمایندگان آنان در صورت حضور برسد.

سوم اینکه آگهی مزایده در یک نوبت در سایت آگهی‌های سازمان ثبت و یکی از روزنامه‌های الکترونیکی کثیرالانتشار به تشخیص سازمان منتشر و نسخه‌ای از آن تهیه و در محل وقوع مال و محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می‌شود. فاصله بین انتشار اگهی در سایت سازمان تا روز مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از ۲۰ روز باشد. به محض انتشار آگهی مزایده در سایت، نسخه‌ای از آگهی مزایده صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدله ابلاغ می‌شود.

چهارم اینکه بایستی کارشناسی نسبت به مال مورد مزایده صورت گرفته باشد و از زمان ارائه نظریه کارشناس بیش از 6 ماه نگذشته باشد که این موضوع به موجب تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان دادگستری قانونگذاری شده و در این خصوص در ادرات ثبت و دادگاه ها پس از انقضای مهلت 6 ماه اعتبار نظریه کارشناسی، الزام به کارشناسی مجدد وجود دارد و اگر این اعتبارمنقضی شود، حتی اگر مهلت مزایده مشخص شده باشد، مزایده تجدید می شود.

عدم رعایت هر یک از موارد بالا می تواند موجب تزلزل مزایده و فروش شود. بنابراین با توجه به اینکه درمورد تشریفات مزایده، قوانین و قواعد مفصلی در قوانین اجرای احکام مدنی و نیز آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی وجود دارد، رعایت تشریفات از مهم ترین امور است. لیکن آنچه در اینجا محل بحث است، بررسی این موضوع است که آیا شخصی که مالش به مزایده گذاشته شده وفروخته شده است و تشریفات آن رعایت نشده است، می تواند با طرح دادخواست ابطال مزایده به جهات قانونی به دادگاه مراجعه کند و یا صرفا بایستی به اجرای احکام برگزار کننده مزایده، معترض شود؟

در گذشته و پیش از صدور رای وحدت رویه ای که در ابتدای مبحث گفته شد، در خصوص موضوع ابطال مزایده و رسیدگی به اعتراض اشخاص در دادگاه، در قالب دادخواست، اختلاف نظروجود داشت و برخی به موجب ماده 142 و 143 قانون اجرای احکام مدنی معتقد بودند، معترض به روند مزایده، بایستی در مهلت یک هفته ای مقرر در ماده 142 قانون اجرای احکام اعتراض میکرده واگر اعتراض نکرده باشد، مهلت اعتراض خود را از دست داده است و طرح دادخواست ابطال مزایده در دادگاه محکوم به بطلان و یا قرار عدم استماع دعوی است و البته قضاتی نیز معتقد بودند که این امکان برای شخصی که حقوقی از ایشان ضایع شده است می تواند به دادگاه دادخواست دهد و بایستی به دادخواهی او توجه شود.

حال آنکه در هشتم اسفند ماه 1402 رای وحدت رویه ای با این مضمون صادر شد، که طرح دعوی ابطال مزایده در دادگاه صحیح است و با این وصف قضات مکلف به رسیدگی به این دعوی هستند و این رای وحدت رویه فرصتی به اشخاص می دهد که اگر مالشان در مزایده به فروش رفته است وبه واسطه عدم رعایت تشریفات مزایده، حقوقی از ایشان ضایع شده است، نزد مقام قضایی خارج از شعبه اجرا کننده رای نیز رسیدگی شود.

رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۴۵ ـ ۱۴۰۲/۱۲/۸ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

مطابق ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶/۸/۱، صدور دستور انتقال و تملیک مال مورد مزایده، مترتب بر اجرای صحیح مقررات و تشریفات برگزاری مزایده و احراز صحت انجام آن توسط دادگاه است، لذا در صورت وجود تخلفات مؤثر در فرآیند برگزاری مزایده، مقررات ماده قانونی یاد شده، مانع از استماع دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی نیست و در اجرای مواد ۲ و ۳ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، دادگاه مکلف به رسیدگی به دعوای اقامه شده از سوی شخص ذی‌نفع می‌باشد. بنابه‌مراتب، رأی شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان تا حدی که با این نظر مطابقت دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

محمد جعفـر منتظری ـ رئیس هیأت عمومی دیوان عالی کشور