سرقفلی و حق کسب و پیشه

کدام یک به شما تعلق می گیرد ؟

ابتدا بایستی تعاریفی در این مورد بیان شود تا به روشن شدن این موضوعات کمک کند:

سرقفلی حقی است که در صورت تنظیم قرارداد با موجر در ابتدای اجاره بایستی پرداخت کنید و مالک سرقفلی آن ملک شوید (صرفا سرقفلی) و در اینصورت پس از پایان مدت اجاره ، مستاجری که مالک سرقفلی است بر دیگران ارجحیت دارد . بنابراین این مستاجر به نوعی ممتاز محسوب می شود و مالک به راحتی نمی تواند او را از ملک بیرون کند .

اما در مورد حق کسب و پیشه و تجارت چطور؟ حقی است که برای مستاجر به جهت کسبی که در آن مکان داشته و شهرت تجاری که بدست آورده ، ایجاد شده و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود . بنابراین اگر فردی مغازه ای خریده لیکن در آن تجارتی نداشته اساسا نمی تواند مدعی حق کسب و پیشه شود .

اول اینکه در سرقفلی شغل مهم نیست ولی در حق کسب و پیشه شغلی که گرداننده تجارت است در زمان ارزش گذاری تعیین کننده است .

دوم اینکه در قرارداد های استیجاری تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 پرداخت و یا عدم پرداخت حق سرقفلی در ابتدای اجاره ربطی به حق کسب و پیشه ندارد .

سوم اینکه تقسیم حق کسب و پیشه و یا سرقفلی و فروش آن منوط به تجویز انتقال منافع از ناحیه موجر و یا صدور حکم از سوی محکمه است و تا زمانی که این امر صورت نگرفته باشد، این انتقال منافع مورد اجاره به دیگران امکانپذیر نخواهد بود. در واقع اگر مستاجر بدون اجازه مالک ، ملک را به دیگری اجاره دهد در اینصورت حق کسب و پیشه و سرقفلی خود را متزلزل نموده و با توجه به اینکه در خصوص حق کسب و پیشه وجود تجارت در مغازه مورد بحث است و تجارت از سوی مستاجر دوم بوده است اساسا حق را متزلزل می نماید و در مورد سرقفلی نیز ایراداتی وجود دارد و محل بحث است . جهت روشن شدن موضوع دادنامه ذیل را مطالعه کنید :

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست تقدیمی خواهانها بخواسته تقسیم مال مشاع ( سرقفلی و حق کسب و پیشه یکباب مغازه ) دادگاه توجها به اینکه تقسیم حق سرقفلی و کسب و پیشه به نحو افراز و تعیین سهمی از مغازه برای شرکا امکان پذیر نبوده و از طرفی فروش آن مستلزم اذن مالک اعیانی بوده که این امر صرفا در قالب اخذ رای از دادگاه ذی صلاح مبنی بر تجویز انتقال منافع امکان پذیر خواهد بود لذا دادگاه دعوی خواهان ها را با این وصف قابل استماع ندانسته مستندا به ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهانها را صادر و اعلام مینماید این رای حضوری ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدید نظر استان میباشد.

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقایان و خانمها نسبت به دادنامه شماره صادره از شعبه دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن صدور قرار رد دعوی تجدیدنظرخواهانها مبنی بر تقسیم مال مشاع و فروش (سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یکباب مغازه ) که با التفات به رسیدگیهای بعمل آمده و با عنایت به اینکه تقسیم حق کسب و پیشه و یا سرقفلی و فروش آن متفرع بر تجویز انتقال منافع از ناحیه موجر می باشد که در مانحن فیه چون بدون اجازه موجر و یا تجویز محکمه امکان فروش حقوقی صنفی که مستلزم انتقال به دیگران است غیرممکن می باشد لذا دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر این اساس صادر گردیده خالی از اشکال و منقصت قانونی است این دادگاه مستنداٌ به ماده 353 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی آن را تائید مینماید این رای قطعی است.

در این رای اساسا افراز و تقسیم حق سرقفلی و حق کسب و پیشه را رد کرده است .

چهارم اینکه آیا مالک ملک تجاری یا مستاجر حق کسب و پیشه یا تجارت و یا سر قفلی مورد اجاره را میتواند به بیع یا هبه یا صلح اعم از معوض یا غیر معوض واگذار نماید؟

نظریه مشورتی نیز در این خصوص صادر شده با این مضمون که :حق کسب و پیشه از جمله حقوق مالی است که مالک ملک و یا مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر می تواند آن را به صورت بیع یا هبه یا صلح واگذار نماید. البته در این مورد دادنامه وجود دارد که به علت انتقال مورد اجاره بدون اذن مالک تنها نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق گرفته است .

اما در خصوص حق سر قفلی تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قاعدتا چنین انتقالی نیز بسته به قرارداد فی مابین و با اذن موجر امکان پذیر است.

پنجم اینکه در اجاره های پیرو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه یکی است یا دو حق جداگانه است؟

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر 1356، مستأجر تنها حق مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت را دارد و این حق اعم از سرقفلی پرداختی اولیه به موجر و یا نحوه فعالیت تجاری وی و مانند اینهاست. بنابراین، اگر به علتی مستاجر از دریافت حق کسب و پیشه محروم شود، سرقفلی نیز به او تعلق نمی گیرد.