یکی از نیازهای ضروری در جامعه، داشتن قوانین و مقررات در جهت مدیریت هر چه بهتر آن جامعه است. آپارتمان نیز یک جامعه محسوب می شود و با توجه به حضور اشخاص متعدد با شخصیت های متفاوت این جامعه نیز مانند هر جامعه دیگری نیازمند داشتن قوانین است.
دقیقا به همین دلیل قانونگذار اقدام به قانونگذاری در این زمینه نیز کرده است و علاوه بر آن برای این موضوع آئین نامه هم تصویب و اجرایی شده است. اسم این قانون، قانون تملک آپارتمان ها ست مصوب 16/12/1343 که پس از آن در سال 11/03/1376 اصلاحاتی در آن صورت گرفته است.
زمانی که حقوق مکتسبه اشخاص در یک جامعه تلاقی پیدا می کند و هر یک خود را دارای حقوقی می بینند به همان نسبت اختلافات بروز می کند و مدیریت این اختلافات با یک رهبر است که قانونگذار، در زمان تصویب قانون مرتبط با آپارتمان به این موضوع نیز توجه نشان داده است و نقش این رهبر و مدیر را به وضوح تعریف کرده است. این رهبر در واقع مدیر ساختمان است که بایستی بدانیم که به موجب آئین نامه اجرایی این قانون تنها ساختمان هایی که بیش از 3 مالک دارند، برای آن ها مدیر متصور است و تابع قانون تملک آپارتمان ها می شوند.
این دعوی مربوط به زمانی است که به مشاعات ساختمان خسارتی وارد می آید که با توجه به اینکه همه مالکین آپارتمان در مشاعات سهیم هستند، چه کسی می تواند اقامه دعوی کند؟
یکی از مسائل مهم در خصوص این قانون طرح دعوی و نحوه طرح آن و ذی نفع در طرح دعوی است.
با توجه به اینکه هر یک از مالکین در مشاعات دارای قدرالسهم هستند بنابراین طرح دعوی نیز بایستی توسط همه مالکین ویا با نمایندگی مدیر ساختمان، اگر شخص واحد باشد و اگر هیات مدیره باشد همه اشخاص هیات مدیره، بایستی اقدام کنند و نه یک شخص و نیز این امکان وجود دارد یک شخص به عنوان وکیل دادگستری با وکالت ماخوذه از کلیه مالکین اقدام کند. بنابراین هر شخص به تنهایی، می تواند نسبت به سهم خود، اقدام نماید و اگر یکی از آن ها اقدام به طرح دعوی مطالبه خسارت کند، تنها نسبت به سهم خود دارای حق است.
جهت روشن شدن این موضوع دادنامه ای با این مضمون می آوریم:
دادنامه صادره از دادگاه تجدیدنظر بدین شرح است: در خصوص تجدیدنظرخواهی آقایان غ. و ع.الف. ق.ز. با وکالت آقای غ. م.پ. بطرفیت آقای م. س.ل. نسبت به دادنامه شعبه 147 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در خصوص دعوی تجدیدنظرخواه بعنوان احدی از مالکین واحدهای اختصاصی آپارتمان 16 واحده و نمایندگی سایر مالکین اختصاصی پانزده واحد دیگر بعنوان عضو هیأت مدیره ساختمان مبلغ سیزده میلیون تومان خسارت وارده به ساختمان در نتیجه ریزش چاه جذبی فاضلاب در پارکینگ ساختمان به جهت عدم رعایت مقررات فنی در ضمن حفر چاه و کوتاه بودن میله و ارتفاع کم چاه تجدیدنظرخواهان به پرداخت خسارت وارده به مبلغ مذکور بابت (حفر مجدد چاه و متعلقات مربوطه و هزینه کرد متعارف و ترک های موجود) و خسارت دادرسی محکومیت یافته اند.
دادگاه نظر به مجموع اوراق و محتویات پرونده و مدافعات طرفین و اینکه اولاً: به دلالت ماده 8 قانون تملک آپارتمانها و مواد 14 و 15 آیین نامه اجرایی آن قانون نمایندگی ساختمان در ایفای وظایفی که بر عهده هیأت مدیره از جانب سایر مالکین ساختمان واگذار شده را صرفاً مدیران مجتمعاً می توانند اعمال نمایند و وفق ماده 19 همان آیین نامه نمایندگی قائم به شخص بوده و قابل واگذاری به غیر نبوده و احدی از مدیران فاقد اختیار اقامه دعوی از جانب هیأت مدیره یا سایر مالکین در حدود مقررات مذکور خواهد بود
ثانیاً: مطالبه خسارت وارده به مشاعات ملک با توجه به رابطه مالکین آپارتمان با تجدیدنظرخواندگان بعنوان سازنده ملک و انتقال دهنده آن مستلزم دخالت کلیه مالکین به نسبت حصه ای که از خسارت قسمتهای مشاعی متوجه آنان است در دعوی است و در فرض دعوی اقامه شده تجدیدنظرخوانده تنها نسبت به حصه ای از خسارت که متوجه ایشان گردیده ذینفع محسوب و نسبت به سایر اشخاص مالک واحدهای اختصاصی که خسارت مذکور متوجه انان شده، ذینفع نمی باشد بنابراین دادگاه به استناد ماده 358 و 2 و بند 10 ماده 84 و ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نسبت به مبلغ هشت میلیون و یکصد و بیست و پنج هزار تومان اصل خسارت و مبلغ 5/466/500 ریال خسارت دادرسی ضمن رد تجدیدنظرخواهی بلحاظ متکی نبودن تجدیدنظرخواهی به دلیلی برای نقض آن، تأیید و نسبت به مازاد بر وجوه مذکور آنرا نقض و قرار رد دعوی نخستین تجدیدنظرخوانده را بلحاظ ذینفع نبودن وی صادر و اعلام می دارد. این رای قطعی است.
بدون دیدگاه