مالکیت مشاع، حالتی است که در آن دو یا چند نفر در یک ملک شریک هستند. در بسیاری از موارد، برای پایان دادن به این شراکت و حل اختلافات، نیاز به طرح دعوی افراز ملک مشاع در مراجع قانونی وجود دارد. این دعوی، یک فرآیند حقوقی مشخص است که به هر یک از شرکا اجازه می‌دهد سهم خود را به صورت مستقل دریافت کند.
دعوی افراز ملک مشاع چیست و چه زمانی مطرح می‌شود؟
دعوی افراز ملک مشاع، به فرآیند حقوقی گفته می‌شود که در آن یکی از شرکا با مراجعه به دادگاه، درخواست تقسیم و جداسازی سهم خود از ملک مشترک را مطرح می‌کند. این دعوی زمانی مطرح می‌شود که شرکا برای تقسیم ملک به توافق نرسند. پس از طرح دعوی، دادگاه با بررسی شرایط، حکم به افراز یا فروش ملک می‌دهد.
تفاوت کلیدی دعوی افراز با تفکیک ملک
این دو مفهوم اغلب با هم اشتباه گرفته می‌شوند، اما تفاوت‌های مهمی دارند:
- دعوی افراز: یک دعوی قضایی است که برای تقسیم ملک مشاع بین شرکا مطرح می‌شود و هدف آن پایان دادن به شراکت است.
- تفکیک ملک: یک فرآیند ثبتی است که در آن یک ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می‌شود. این فرآیند ممکن است با توافق تمام مالکان و بدون نیاز به دعوی قضایی انجام شود.
مراجع صالح برای رسیدگی به دعوی افراز ملک مشاع
مهم‌ترین بخش در طرح دعوی افراز ملک مشاع، انتخاب مرجع صالح است:
- اداره ثبت اسناد و املاک: اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و سند رسمی آن صادر شده باشد، درخواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می‌شود. در این حالت، اگر بین شرکا اختلاف نباشد، نیازی به طرح دعوی در دادگاه نیست.
- دادگاه عمومی حقوقی: در صورتی که یکی از شرایط زیر برقرار باشد، دعوی افراز ملک مشاع باید در دادگاه مطرح شود:
- جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد.
- بین شرکا اختلاف وجود داشته باشد و به تقسیم توافقی رضایت ندهند.
- یکی از شرکا محجور (مانند صغیر، سفیه یا مجنون) باشد.
- ملک دارای سند مالکیت معارض باشد.
مراحل و مدارک لازم برای طرح دعوی افراز ملک مشاع
فرآیند طرح دعوی افراز ملک مشاع در دادگاه شامل مراحل زیر است:
مراحل طرح دعوی افراز در دادگاه
- تنظیم و تقدیم دادخواست افراز: توسط یکی از شرکا به دادگاه عمومی محل وقوع ملک.
- ارائه مدارک: سند مالکیت (یا مدرک اثبات مالکیت)، مدارک هویتی و نقشه ثبتی ملک (در صورت وجود).
- بررسی دادخواست و ارجاع به کارشناسی: دادگاه پس از بررسی دادخواست، پرونده را برای تعیین قابلیت افراز به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد.
- صدور حکم افراز: در نهایت، دادگاه با توجه به نظر کارشناس، حکم به افراز یا عدم افراز ملک می‌دهد.
ملک غیرقابل افراز و دستور فروش آن
اگر کارشناس رسمی دادگستری یا اداره ثبت، ملک را “غیرقابل افراز” تشخیص دهد، متقاضی می‌تواند با ارائه گواهی عدم افراز، دادخواست دستور فروش را به دادگاه ارائه کند. در این حالت، دادگاه دستور فروش ملک را صادر کرده و ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد و درآمد آن به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم می‌شود.
نمونه دادخواست برای دعوی افراز ملک مشاع
دلایل و منضمات دادخواست:
- کپی مصدق سند مالکیت
- کپی مصدق گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت
- کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه
ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان…
با سلام و احترام،
به استحضار می‌رساند، اینجانب … به نسبت سهم… در پلاک ثبتی شماره… به نشانی… که به صورت مشاعی با خوانده محترم شریک هستم. با توجه به عدم توافق برای تقسیم ملک و نظر اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان… که طی گواهی شماره… مورخ…، ملک مذکور غیرقابل افراز اعلام گردیده، از آنجا که ادامه شراکت موجب ضرر و زیان اینجانب است، تقاضای صدور دستور فروش ملک موصوف از طریق مزایده و تقسیم بهای حاصله، بر اساس سهم‌الشرکه شرکا را دارم.
نمونه دادنامه دستور فروش ملک مشاع
درخصوص دادخواست خواهان آقای حسینعلی ………. حسن به وکالت آقای اصغر کیایی وکیل دادگستری به خواندگی ۱.خانم صدیقه ،،،،، و آقایان ۲. علی ،،،،، ۳.عباس ،،،،، ۴.اکبر ،،،،، (جملگی وراث مرحوم حسن ،،،،، ) به خواسته صدور دستور فروش مال غیر منقول مشاعی غیرقابل افراز به پلاک
- با توجه به انتقال قهری از مورث خود(مرحوم حسن) و پاسخ استعلام ثبتی مورخ ۲۰/۱۲/۸۷ مالکیت اصحاب دعوی به نحو مشاع در پلاک ثبتی یاد شده محرز و مسلم است.
- گواهی حصر وراثت شماره ،،، در مورخ ۲۰/۵/۷۶ صادر شده از سوی این دادگاه در کلاسه ،،،، حاکی از ذی نفع بودن اصحاب دعوی و ارث بردن آنان از مورث خود(مرحوم حسن…) می‌باشد.
- نامه شماره ،،،،،، مورخ ۹/۹/۸۷ اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک یاد شده مستنداً به نامه شماره ، مورخ پیوست دادخواست است.
- خواندگان در برابر ادعای خواهان دفاعی معمول نداشته. لذا دادگاه درخواست خواهان را مورد اجابت قرار داده و به استناد مواد ۱ و ۲ و ۱۹۴ و ۱۹۸ از قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱ و ۳۲ و ۴ و ۵ از قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و مواد ۱ و ۷ و ۸ و ۹ و ۱۰ از آیین‌نامه اجرایی قانون یاد شده مصوب ۲۰/۲/۱۳۵۸ وزارت دادگستری دستور فروش ملک مشاعی یاد شده صادر و اعلام می‌دارد تا پس از فروش ملک اجرای احکام مدنی سهم هر یک از اصحاب دعوی را وفق گواهی حصر وراثت یاد شده و قانون اجرای احکام مدنی و قانون یاد شده، تعیین و پرداخت نماید.
هزینه‌های دعوی افراز ملک مشاع
هزینه‌های این فرآیند به عوامل مختلفی بستگی دارد و شامل موارد زیر می‌شود:
- هزینه‌های کارشناسی و نقشه‌برداری: این هزینه بر اساس تعرفه مصوب و متراژ و ارزش ملک تعیین می‌شود.
- هزینه‌های دادرسی: در صورت طرح دعوی در دادگاه، هزینه دادرسی باید پرداخت شود.
- حق‌الوکاله وکیل: به دلیل پیچیدگی دعوی افراز ملک مشاع، استفاده از وکیل متخصص توصیه می‌شود که حق‌الوکاله نیز به هزینه‌ها افزوده خواهد شد.
نتیجه‌گیری و مشاوره حقوقی درباره دعوی افراز ملک مشاع
دعوی افراز ملک مشاع یک فرآیند حقوقی دقیق و تخصصی است که نیازمند شناخت کامل قوانین و مراحل آن است. برای جلوگیری از هدر رفت زمان و هزینه، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی پیش از هر اقدامی، بهترین راهکار است.
برای مشاهده قانون افراز و فروش املاک مشاع کلیک کنید
عالی بود
سلام
مفید بود