حق سرقفلی در قانون سال 1376 و اعتبار این حق در قانون اجاره سال 1356

حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تفاوت هایی دارد و شرایط ویژه ای برایش در نظر گرفته شد و در واقع آغاز قانونگذاری این حق در این سال محقق گشت و افراد به موجب عقد اجاره و یا عقد صلح این حق را خریداری و مالک سرقفلی شدند.

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و قرارداد های تابع این قانون اعم از اینکه حق سرقفلی خرید و فروش شود و یا صرفا اجاره ملک باشد قوانین خاصی تنظیم شد . یکی از این قوانین ناظر به نحوه تنظیم قرارداد اجاره است که در واقع زمانی می توان قرارداد اجاره را تابع این قانون دانست که به موجب ماده 2 این قانون  1.مدت اجاره در قرارداد قید شود .2.دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند.

مطلب حائز اهمیت دیگر در مورد قرارداد اجاره در این قانون نحوه تخلیه ملک استیجاری است که ظرف 20 روز تحت عنوان دستور تخلیه صورت می گیرد و نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی نیست . البته در دوران همه گیری کرونا اجرای این قانون به وسیله ی بخش نامه های مربوطه دستخوش تغییراتی گشت و تشکیل جلسه و استمهال از تمهیداتی بود که در این خصوص در نظر گرفته شد.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

اگر در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356، مستأجر در زمان اجاره، سرقفلی پرداخت نموده باشد حتی درصورتی که در زمان تخلیه عین مستأجره، مستحق دریافت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد می تواند سرقفلی را مطالبه نماید اگرچه در این قانون حرفی از سرقفلی زده نشده لیکن از باب دارا شدن بلاجهت و مضامین فقهی و به موجب قانون مدنی و آئین دادرسی مدنی می توان این حق را در صورت پرداخت در ابتدای اجاره مطالبه کرد. نمونه دادنامه ای که در این خصوص صادر شده به درک این موضوع کمک خواهد کرد.

نمونه دادنامه مطالبه سرقفلی

در پرونده پیوست آقای ع.الف. فرزند م. به وکالت از آقای ع.س. فرزند ع. دادخواستی به طرفیت آقای ق. و سایر خواندگان به خواسته 1- صدور حکم به اثبات مالکیت موکل نسبت به سرقفلی مغازه مندرج در متن دادخواست از نظر ابطال تمبر مقوم به  2- محکومیت خواندگان به پرداخت ارزش سرقفلی مغازه به نرخ روز طبق نظریه کارشناس با جبران کلیه خسارات و چون تعیین ارزش سرقفلی به نرخ روز مستلزم جلب نظر کارشناس می باشد پس از ارزش سرقفلی به نرخ روز طبق نظر کارشناس با جبران خسارات هزینه دادرسی پرداخت و تمبر وکالت بر اساس آن ابطال خواهد شد، به دادگستری تقدیم که پس از ثبت در دفتر کل جهت رسیدگی به شعبه ارجاع شده است.

شعبه مرجوع الیه پس از جری تشریفات چنین رأی داده است «در خصوص دعوی آقای ع.س. با وکالت آقای الف. به طرفیت آقای 1- م.ق. 2- آقای الف.ر. با وکالت آقای ر. 3- ع.ع. و همچنین خانم م.ط. با وکالت آقای م.ر. به خواسته اثبات مالکیت نسبت به سرقفلی مغازه و محکومیت خواندگان به پرداخت ارزش سرقفلی مغازه به نرخ روز طبق نظریه کارشناس، نظر به اینکه قانون حاکم بر روابط استیجاری فی مابین قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بوده که در این قانون مقنن در مقام بیان صرفاً به حق کسب و پیشه و تجارت اشاره و مستأجرین را از امتیازات آن برخوردار دانسته و در خصوص سرقفلی هیچ اشاره ای ننموده است و با عنایت به بند 7 ماده 14 همین قانون خواهان به تخلیه عین مستأجره بدون حق کسب و پیشه محکومیت یافته، حتی در فرض صحت ادعایش در خصوص صحت اصالت مستند ابرازی مطابق قانون حاکم چنین مستأجری مستحق سرقفلی بنا به استدلال گفته شده نبوده فلذا دادگاه دعوی خواهان را غیر وارد دانسته و مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان را صادرواعلام می نماید.»

به این دادنامه اعتراض شده و با توجه به تشریفات دادرسی که بزودی در شماره های بعدی در مورد آن مطالبی گفته می شود این اعتراض با دلایل ذیل، به دیوان عالی کشور می رود:

«1- مورد ادعا حق سرقفلی است که موکل آن را از مالک وقت خریداری نموده و طبق ماده 3 قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه در قضیه مطروحه قانونی وجود نداشته باشد با استناد به منابع معتبر اسلامی و فتاوی معتبر حکم قضیه باید صادر گردد. 2- طبق ماده 31 قانون مدنی هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون و ماده 35 قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر آنکه خلاف آن ثابت گردد 3- زایل شدن حق کسب و پیشه دلیل محروم شدن از سرقفلی خریداری شده نمی گردد».

نمونه رأی شعبه دیوان عالی کشور

نظر به اینکه خواهان در زمان اجاره نمودن مغازه سرقفلی پرداخت نموده فرجام خواهی موجه است، زیرا مراجع عظام در این مورد، فتوای روشن و غیرقابل تردید داده اند. از باب نمونه فتوای حضرت امام (ره) نقل می شود «جلد دوم استفتائات از حضرت امام خمینی صفحه 165 سؤال 207 در پاسخ فرمودند: مالک حق مطالبه تخلیه دارد، ولی با فرض اینکه سرقفلی دکان را به مستأجر واگذار کرده مستأجر حق دارد مطالبه سرقفلی نماید»; بنا به مراتب به استناد بند ج ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی رأی فرجام خواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی به شعبه هم عرض دادگاه صادرکننده رأی منقوض ارجاع می گردد.

در همین زمینه بخوانید: