توقیف ملک از طریق اداره اجرای ثبت به عنوان یکی از دعاوی ملکی

در این شماره ابتدائا راهکار سریع تر جهت احقاق حقوق بررسی می شود و سپس به بررسی نحوه آزادسازی مال توقیف شده در اداره چهارم ثبت مطالبی گفته می شود.

اگر شما نیز با این موضوع مواجه هستید دانستن مطالب زیر می تواند کمک کننده باشد.

رویه رایج میان مردم کشور این است که جهت مطالبات خود و احقاق حق تضییع شده به دادگاه مراجعه کنند و دادگاه به موارد خواسته رسیدگی و نهایتا رای صادر نماید. این در حالی است که راه های ساده تری نسبت به رسیدگی در دادگاه ها وجود دارد و می توان گفت این راه ها به مراتب سریع تر و کم زحمت تر هستند.

یکی از مهم ترین نکاتی که باید بدانیم، این است که، این راهکار استثنایی و سریع تر، هنگامی قابل استفاده است که ادعای شخص از چنان استحکامی برخوردار باشد که جایی برای تردید در ذیحق بودن وی باقی نماند. بنابراین تنها یک سند رسمی است که می تواند چنین ویژگی را داشته باشد که در مبحث چندین شماره پیش که در خصوص توقیف ملک از طریق اداره پنجم ثبت گفته شد به این نکته اشاره کردیم که سند ازدواج یک سند رسمی محسوب می شود . البته قانونگذار در راستای کاهش مراجعات اشخاص به دادگستری و تسریع روند احقاق حق اشخاص برخی اسناد را نیز در حکم سند رسمی تلقی کرده و این امکان را فراهم نموده که اشخاص با مراجعه به اداره ثبت اسناد رسمی نسبت به مطالبات خود بدون رسیدگی و بررسی به سبک و سیاق دادگستری اقدام نمایند. ماده 2 قانون صدور چک مقرر داشته که چک های صادره عهده بانک هایی که طبق قوانین ایران در داخل کشور دایر شده یا می شود، همچنین شعب آنها در خارج از کشور در حکم اسناد لازم الاجراست و دارنده چک در صورت مراجعه به بانک و عدم دریافت تمام یا قسمتی از وجه آن، به علت نبودن محل و یا به هر علت دیگری که منتهی به برگشت چک و عدم پرداخت گردد می تواند طبق قوانین و آئین نامه های مربوطه به اجرای اسناد رسمی وجه چک یا باقیمانده آن را از صادرکننده وصول نماید.

چک به عنوان سند لازم الاجرا در واقع به معنای سند رسمی تلقی کردن آن است.

نکات مهم در خصوص اقدام از طریق دوایر اجرای ثبت:

اول اینکه اداره چهارم ثبت اسناد رسمی است که مسئولیت صدور اجرائیه چک را به عهده دارد . درخواست شما اکنون توسط دفاتر اسناد رسمی که به عنوان دوایر ثبت درخواست در اداره چهارم معروف می باشند بایستی به اداره چهارم ارسال شوند و پیگیری از طریق سامانه ثبت من است.

دوم اینکه این اقدام توسط دارنده چک و نه ظهرنویس ها امکان پذیر است.

سوم اینکه اقدام مورد نظر صرفا نسبت به صادرکننده چک قابلیت اجرا دارد .

چهارم اینکه چک نباید به عنوان ضمانت بوده باشد.

پنجم اینکه چک بایستی حتما منتهی به صدور گواهی عدم پرداخت شود.

ششم اینکه اصل چک و اصل گواهی عدم پرداخت نزد اداره چهارم باقی می ماند.

البته که این مسیر، راهکار سریعی بود تا اینکه قانون جدید صدور چک ابلاغ و به اجرا درآمد که به موجب آن چک های به اصطلاح صیاد و دارای شناسه قابلیت صدور اجرائیه از طریق اجرای احکام دادگستری را به وجود آمد و شخص نیازی به طرح دادخواست مطالبه وجه چک ندارد و صرفا درخواست صدور اجرائیه چک کفایت می کند. البته موضوع بحث این شماره اجرائیه دادگاه نیست بلکه اجرائیه ای است که در اداره چهارم ثبت صادر می شود.

حال در صورتی که ملک شما در اداره چهارم به موجب چک به عنوان سند لازم الاجرایی که گفته شد، توقیف شود، بایستی به چندین مورد دقت بفرمایید:

1)  آیا چک به عنوان پرداخت بوده است چرا که اگر به عنوان ضمانت بوده و دلیلی مبنی بر آن در ید شماست، می توانید نسبت به ابطال اجرائیه اقدام کنید و ملک خود را آزاد کنید.

2) شما به عنوان صادر کننده بایستی چک را صادر کرده باشید تا اداره چهارم بتواند مال شما را توقیف کند.

3) مالی که توقیف شده است بایستی پیش از آن به موجب سند عادی به دیگری منتقل نشده باشد و ضمن اینکه گاها به موجب سند رسمی، منتقل شده لیکن در استعلام ثبت اسناد و املاک انتقال ثبت نمی شود.

4) نحوه اعتراض به این توقیف به موجب ماده 169 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است: عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند.  نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل ویا هیأت نظارت صلاحیت‌دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و رسیدگی شود.

بنابراین در صورتی که شکایتی از عملیات اجرا وجود داشته باشد بایستی به رئیس اداره ثبت مراجعه شود.

نکته ای که در خصوص شکایت نسبت به عملیات اجرا وجود دارد در مورد شکایت شخص ثالث است. بدین شرح که اگر شخص ثالثی نسبت به اجرائیه اعتراض داشته باشد می تواند به موجب رای وحدت رویه این موضوع را در دادگاه صالح، تحت عنوان ابطال اجرائیه و ابطال عملیات اجرایی مطرح نماید.