تغییر کاربری و احداث استخر در زمین کشاوری

جرم تغییر کاربری اراضی و باغات

در این مطلب ابتدا در مورد جرم تغییر کاربری و سپس در مورد احداث استخر در زمین کشاورزی که مصداق این جرم محسوب می شود و نیز اینکه آیا در مورد احداث استخر در زمین کشاورزی قانون جدیدی وجود دارد یا خیر و در نهایت رای وحدت رویه در خصوص جرم تغییر کاربری که در سال 1401 صادر شده است،بررسی صورت می شود:

اول اینکه قانون تغییر کاربری اراضی و باغات با هدف حفظ قابلیت کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در سال 1374 تصویب و در سال 1385 اصلاح شد.

دوم اینکه جرم انگاری که در خصوص تغییر کاربری اراضی و باغ ها تعیین شده در ماده 3 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374 همزمان با قانون فوق الذکر تصویب شده است. مجازات این جرم بدین شرح است : کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)‌ماده(۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تاشش‌ماه محکوم خواهند شد.

سوم اینکه منظور از کمیسیون ذکر شده در ماده 1 کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و‌شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود و‌تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آراء اکثریت اعضاء باشد معتبر خواهد بود و این کمیسیون موظف است ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا‌استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.

چهارم اینکه حتی اگر اداره شاکی نسبت به صدور حکم به قلع و قمع بنا در شکواییه خود مطلبی ننوشته باشد،صدور حکم به قلع و قمع بنای غیر مجاز به عنوان تکلیف قانونی،وظیفه دادگاه صادرکننده حکم کیفری است.

پنجم اینکه آیا هر گونه تغییر در بهره برداری از اراضی زراعی و باغات به منزله وقوع جرم تغییر کاربری گفته شده است؟

پاسخ خیر است. در این خصوص دادنامه ای صادر شده است با این مضمون که اقدامی مصداق تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغی است که موجب و منجر به ممانعت و بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغی شود والا چنانچه اقدامات معموله فقط در حد احداث استخر ذخیره آب کشاورزی،موتورخانه و اتاقک کارگری و نگهبانی و دیوارکشی و امثال آن باشد این گونه افعال فی نفسه مصداق تغییر کاربری محسوب نمی شوند .

دادنامه

در خصوص تجدید نظر خواهی آقای ج. ض مدیر جهاد کشاورزی شهرستان … از دادنامه ۱۸ …. صادره از شعبه … دادگاه کیفری دو شهرستان … که در مقام رسیدگی به واخواهی از دادنامه غیابی شماره صادر و به موجب آن محکومیت غیابی آقای ل .ع فرزند م به اتهام تغییر کاربری غیر مجاز ارض زراعی واقع در روستای … به شماره پلاک ۹۸۱ بخش ۷ شهرستان …..از طریق ساخت و ساز اتاقک نگهبانی به میزان ۴۰ متر مربع به پرداخت جزای نقدی معادل ۱۲ میلیون ریال و قلع و قمع بنا و مستحدثات، نقض و حکم برائت صادر و شاکی در فرجه قانونی به این دادنامه اعتراض و پرونده به این دادگاه ارجاع شده است. دادگاه مستفاد از ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بند (د) ماده ۱ آیین نامه اجرایی آن و تبصره ۱ دستورالعمل ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی مزبور و دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده ۱۰ قانون مربوط، اقدامی مصداق تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغی است که موجب و منجر به ممانعت از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغی شود والا چنانچه اقدامات معموله فقط در حد احداث استخر ذخیره آب کشاورزی، موتورخانه و اتاقک کارگری و نگهبانی و دیوار کشی و امثال آن باشد این گونه افعال فی نفسه مصداق تغییر کاربری محسوب نمی شوند بلکه از جمله مصادیق اقدامات تکمیلی است که موجب بهینه سازی و حفاظت و صیانت از تولیدات بخش کشاورزی می باشد. با این تقدیر دادنامه تجدید نظر خواسته موافق موازین و تشریفات قانونی اصدار یافته و بر مبانی استنباط و استدلال دادگاه بدوی خلل و خدشه ای وارد نیست و اعتراض با هیچ یک از جهات قانونی آن منطبق نیست بنابراین به استناد بند (الف)ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی کیفری با رد اعتراض دادنامه معترض عنه تایید و استوار می شود. رای صادره حضوری و قطعی است.

احداث استخر در زمین کشاورزی

به موجب دستورالعمل تعیین مصادیق تغییرکاربری، لازمه تحقق جرم تغییرکاربری این است که مصادیق تعیین شده از سوی وزارت جهادکشاورزی در زمین کشاورزی یا باغ، واقع شود و مانع از تداوم تولید و بهره وری و استمرارکشاورزی شود.

در مورد این موضوع قانون جدیدی تصویب نشده است و مستندات قانونی آن به موارد زیر محدود می شود و با استناد به این مواد قانونی می توان استخر در زمین کشاورزی احداث کنیم :به موجب ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها ( مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که غیر مجاز،اراضی زراعی و باغ‌ها را تغییر کاربری دهند علاوه بر الزام به‌پرداخت عوارض موضوع ماده ۲ به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد). در‌صورت تکرار جرم علاوه بر مجازات مذکور به حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد. وزارت کشاورزی موظف است پرونده‌های متخلفین از‌این قانون را به مراجع قضائی ارسال تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور در این قانون را صادر و در خارج از نوبت رسیدگی و‌بر اساس ضوابط مربوطه حکم قطعی صادر نمایند.

یکی از مواردی که در مبحث احداث استخر در زمین کشاورزی قابل استناد است  تبصره های الحاقی به ماده1 قانون حفظ کاربری است(به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها ازتاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد). اما نکته مهم در تبصره 4 الحاقی به این ماده،در مبحث احداث استخر است که اینگونه می توان استدلال کرد:

به استناد تبصره 4 الحاقی به ماده یک اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها: احداث گلخانه ها ،دامداری ها، مرغداری ها، پرورش ماهی، سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذائی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شوند. بنابراین حائز اهمیت است که بخش احداث شده در زمین کشاورزی دارای شرایط بهینه کردن تولیدات کشاورزی باشد و این امر مورد تایید جهاد کشاورزی، منابع طبیعی و اداره کل حفاظت از محیط زیست باشد.

اما  آیا احداث استخر در زمین کشاورزی،فی نفسه و به طور مطلق از شمول حکم مقرر در ماده 1قانون حفظ کاربری،خارج است یا در صورت اخذ موافقت سازمان های جهاد کشاورزی و رعایت ضوابط زیست محیطی از شمول ماده 1 این قانون خارج می شوند؟ به عبارت دیگر اگر شخصی در اراضی زراعی یا باغی که در روستا واقع است، بدون اخذ موافقت سازمان جهاد کشاورزی مبادرت به احداث استخر نماید آیا این عمل تغییر کاربری محسوب می شود و مشمول مجازات مقرر در ماده 3 قانون حفظ کاربری می شود؟پاسخ این سوال بستگی به نوع استخر احداث شده دارد. اگر استخر احداثی به صورت تجملاتی و دارای ویژگی های استخر لوکس باشد مطمئنا کارشناس مربوطه در نظریه خود درج می نماید که این احداث، به منزله ی بهینه سازی تولیدات کشاورزی نیست و مصداق تغییر کاربری است.

در سال 1401 رای وحدت رویه ای در خصوص جرم تغییر کاربری در هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر شد که به علت اینکه عموما مصداق این جرم، احداث استخر است، به عنوان قانون جدید احداث استخر در زمین کشاورزی معروف شده است. لیکن این رای وحدت رویه در واقع قانون جدید در خصوص جرم تغییر کاربری است که پیش از صدور این رای وحدت رویه، اختلاف نظر وجود داشت که آیا یک جرم مستمر است یا جرم آنی است، که در رای صریحا عنوان شد که این جرم، یک جرم آنی است بنابراین مرور زمان این جرم که 3 سال است، دقیقا از اولین اقدام جهت تغییر کاربری شروع می شود و این موضوع در بحث برائت در ارتکاب این جرم بسیار حائز اهمیت است. در صورتی که با این موضوع مواجه شدید و به وکیل ملکی نیاز داشتید تماس بگیرید.

رای وحدت رویه 822 هیات عمومی دیوان عالی کشور مورخ 31/03/1401

با توجه به عبارات به کار رفته در ماده ۱۰ (اصلاحی ۱/۸/۱۳۸۵) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴، «ایجاد بنا»، «برداشتن یا افزایش شن و ماسه» و «سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می ‌ گردد»، رکن مادی بزه تغییر غیرمجاز کاربری اراضی موضوع ماده ۳ این قانون را تشکیل می‌دهد و با ارتکاب هر یک از این اقدامات، بزه یادشده واقع می‌شود و با عنایت به اینکه تداوم آثار و نتایج جرم، به معنای استمرار ارتکاب رکن مادی آن نیست، بنابراین، بزه مذکور از جرایم مستمر به شمار نمی‌آید و از تاریخ وقوع، مشمول مقررات عام مرور زمان تعقیب در جرایم تعزیری موضوع ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ می‌شود. بنا به مراتب، رای شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان البرز که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی است. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم ‌ الاتباع است.