همانطور که گفته شد حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تفاوت هایی دارد و شرایط ویژه ای برایش در نظر گرفته شد و در واقع آغاز قانونگذاری این حق در این سال محقق گشت و افراد به موجب عقد اجاره و یا عقد صلح این حق را خریداری و مالک سرقفلی شدند .
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و قرارداد های تابع این قانون قوانین خاصی تنظیم شده است . یکی از این قوانین ناظر به نحوه تنظیم قرارداد اجاره است که در واقع زمانی می توان قرارداد اجاره را تابع این قانون دانست که به موجب ماده 2 این قانون 1.مدت اجاره در قرارداد قید شود .2.دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند.
مطلب حائز اهمیت دیگر در مورد قرارداد اجاره در این قانون نحوه تخلیه ملک استیجاری است که ظرف 20 روز تحت عنوان دستور تخلیه صورت می گیرد و نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی نیست . البته در دوران همه گیری کرونا اجرای این قانون به وسیله ی بخش نامه های مربوطه دستخوش تغییراتی گشت و تشکیل جلسه و استمهال از تمهیداتی بود که در این خصوص در نظر گرفته شد .
اما در خصوص تخلیه ملک زمانی که مدت قرارداد منقضی شود واضح و مبرهن است که به سادگی این امکان وجود دارد و همینطور در صورت عدم پرداخت اجاره بها که در شماره های پیشین مفصل توضیح داده شد این مهم محقق می شود لکن در غیر این مواردی که قانون اجازه داده است چطور ؟
قانوگذار برای موجر حقوقی قائل شده است که تحت شرایطی ملکی که در اجاره مستاجر است امکان تخلیه داشته باشد و موجر بتواند ملک خود را باز پس گیرد بدین ترتیب ملاک تعدی و تفریط مستأجر در املاک مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356، خروج از حدود اذن مالک و امور عرفی مطابق تعریف قانون مدنی در ماده 951 است. در دادنامه ای که ذیل این مطلب قراردارد ، احداث بالکن در مورد اجاره بدون اذن موجر، از مصادیق تعدی مستأجر است.
دادنامه
تجدیدنظرخواهی خانم ف.ح. به طرفیت آقای الف.غ. در مورد خواسته تخلیه یک باب مغازه به پلاک ثبتی … فرعی از …، پرونده شهرداری، مغازه مزبور فاقد بالکن عنوان شده، کمااینکه در نامه شهرداری دماوند (به دادرس شعبه بدوی) طی صورت جلسه کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها (و مستفاد از آن)، احداث بالکن بعد از سال 1373 ایجاد شده است، کمااینکه وجود بالکن در اجاره نامه رسمی فی مابین نیز مذکور نمی باشد و احداث آن اگرچه برای مستأجر باعث ایجاد کمال انتفاع از عین مستأجره گردیده، ولی برای موجر حداقل از دو جهت باعث ورود ضرر است، اولاً: جریمه تخلف مزبور که موجر به شهرداری و کمیسیون ماده صد قانون شهرداری پرداخته؛ ثانیاً باعث افزایش سرقفلی «درصورت اقتضاء پرداخت»; می گردد؛ فلذا رأی معترض ٌعنه با استدلال آن، قابلیت تأیید و ابرام را نداشته، ضمن نقض دادنامه معترض ٌعنه از این حیث، حکم به ورود دعوی بدوی «تخلیه به لحاظ تعدی با احداث بالکن در مغازه مذکور»; به استناد بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 صادر و اعلام می نماید. در مورد مطالبه اجور معوقه، با توجه به عدم تعرض دادگاه بدوی، این مرجع فارغ از رسیدگی و اظهارنظر است. رأی صادره وفق ماده 365 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قطعی است.
آقای الف.غ. با وکالت آقایان ه.ن.، الف.ق. به طرفیت خانم ف.ح. از دادنامه شماره این شعبه تقاضای اعاده دادرسی کرده است. به لحاظ تعدی از باب احداث بالکن در مغازه مورد اجاره آقای الف.غ. اجابت گردیده و مستدعی اعاده دادرسی، حاضر به تخلیه عین مستأجره محکومیت یافته است. اساس مندرجات دادخواست اعاده دادرسی وکیل صدرالذکر ـ که به بند 7 ماده 426 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی تمسک کرده ـ بر این محور استواراست که احداث بالکن اشاره شده، موضوع جریمه ماده 100 قانون شهرداری نبوده و نمی باشد، لذا از مصادیق تعدی وتفریط نمی باشد؛ اینک این دادگاه از مراجعه به اوراق پرونده مذکور معتقداست آن جهتی که موجب صدور دادنامه مورد تقاضای اعاده دادرسی قرارگرفته موضوع تعریف قانونی «تعدی»; می باشد که در ماده 951 قانون مدنی به آن تصریح شده و آن خروج از حدود اذن و امور عرفی مستأجر در احداث بالکن می باشد، حال حتی اگر احداث بالکن در مغازه با ضوابط شهرسازی و شهرداری دماوند در آن تاریخ مغایرت و مبانیتی هم نداشته باشد، خروج از اذن موجر و مالک را مخدوش و متزلزل نمی کند، در نتیجه دادگاه مستنداً به تبصره ذیل ماده 435 قانون صدرالاشعار مدعای مستدعی اعاده دادرسی و ازمصادیق بند 7 ماده 426 قانون مذکور تشخیص نمی دهد. قرار رد اعاده دادرسی حاضر، صادر و اعلام می گردد. این رأی قطعی است.
بدون دیدگاه